Рогачевское ш., 86 км от МКАД
Наука-1 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 62 м², участок 6 сот.
Цена 850 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 01.09.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 64 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 212 тыс. → дом ≈638 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −564 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −30 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Карманово ≈2,1 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23418
Рейтинг 31/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 318 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 212 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 638 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 290 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Проходчик-1 СНТ | 7,5 сот. | 1 200 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 10 сот. | 490 000 | 49 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Молодогвардеец СНТ | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 11 сот. | 399 000 | 36 273 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 10 сот. | 420 000 | 42 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 20 сот. | 300 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 9,8 сот. | 380 000 | 38 776 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 10 сот. | 430 000 | 43 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 27 922 / 42 500 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 622 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 541 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 460 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 298 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -564 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Волга СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Молодогвардеец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Прибрежный СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Монтажник СНТ | 55,9 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 28 623 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Феникс СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 599 999 | 28 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Весна СНТ | 60 м² | 4,5 сот. | 2 130 000 | 35 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гудок СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 27 273 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | Волгарь СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Молодогвардеец СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 17 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2025 | 1 000 000 | история площадки |
| 07.06.2026 | 850 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача с собственным выходом в лес за ненадобностью на участке 6 соток с двухэтажным домом 6 на 6, есть печка. В доме на первом этаже 3 комнаты и на втором 1 комната, пристроена терраса 6 на 3. Водоснабжение централизованное летнее. На участке есть постройка летняя кухня с сауной 5 на 4. Строения устарели и требуют вложений. Дом назначение жилое. Есть забор с воротами и калиткой. Рядом река Сестра. Один собственник.