Рогачевское ш., 66 км от МКАД
Рогачево СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,62 млн; первая цена 1,62 млн ₽ от 27.04.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 245 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 32 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,05 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −468 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; в описании: печь.
До ст. Запрудня ≈21,2 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23416
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 245 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 055 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Рогачево СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Строитель-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Станкин-1 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Трехсвятское с. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Трехсвятское с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Трехсвятское с. | 9,4 сот. | 235 250 | 25 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Трехсвятское с. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Александрово д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Софрыгино д. | 12 сот. | 799 000 | 66 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Софрыгино д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 407 / 37 313 / 41 667 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 046 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 944 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 841 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 637 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -468 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Строитель-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дружба-28 СНТ | 53,6 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 313 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Удача СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 32 407 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 1 620 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 1 550 000 (−70 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 1 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 6 соток, 90 км от Москвы по Дмитровскому/Рогачевскому ш., Снт "Рогачево". Снт находится в тихом, лесном массиве, рядом река Сестра, от поселка Рогачево 18 км, села Трехсвятское -3 км. В Снт 3 въездных шлагбаума, работающих от пульта. Участок ровный, забор с 2х сторон. На участке дом 5м*6м., 2 этажа, пристройка с кладовой, туалетом, душем с водоснабжением. В душевой и на кухне отдельные водонагреватели. Вода скважина 12 м. Печь- булерьян. Отдельно стоящая беседка 9 кв. М. С подведенным электричеством. На участке стоит отдельный домик под снос. Документы в порядке, дача готова к продаже, задолжностей по оплате нет.