Рогачевское ш., 28 км от МКАД
Удино д., Дмитровский гор. округ
Дача 80 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 16.07.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 65 %
Земля ≈254 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,54 млн → дом ≈159 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,33 млн / целевая ≈3,9 млн / пессимист. ≈3,47 млн → от пессимистичной прибыль −329 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −9 %.
Коммуникации: колодец; газ — нет; в описании: септик (по описанию).
До ст. пл. 120 км ≈7 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23414
Рейтинг 46/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 254 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 541 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 159 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 988 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Удино д. | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Удино д. | 8 сот. | 2 130 000 | 266 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Удино д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Удино д. | 20 сот. | 20 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Удино д. | 6,4 сот. | 3 500 000 | 546 875 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Удино д. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Удино д. | 23 сот. | 24 000 000 | 1 043 478 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Удино д. | 9,2 сот. | 990 000 | 107 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Удино д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Удино д. | 11 сот. | 4 290 000 | 390 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 51 948 / 102 273 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 332 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 115 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 899 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 466 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -329 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.5 км | Новое Игнатово КП | 80 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Дружба-2 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Муханки пос. | 77 м² | 9 сот. | 3 999 999 | 51 948 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Озерецкое с. | 70 м² | 7,5 сот. | 5 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Мир СНТ | 84,4 м² | 6,6 сот. | 4 200 000 | 49 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | совхоза Останкино пос. | 72 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 60 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Фоминское СНТ | 88 м² | 11 сот. | 9 000 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Лесные Поляны-5 СНТ | 65,6 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 48 018 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Базарово д. | 100 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Борносово д. | 100 м² | 12 сот. | 12 000 000 | 120 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 10 соток, дача с возможностью прописки, дом оформлен как жилой, площадь дома 80 кв, два этажа, котельная, кухня, зал и 2 спальни. Кухня и котельная, кирпич, зал и спальни каркас. Газа нет обещали провести в 2030 году, отопление от твердотопливного котла, дровами, и эл. Тены. Колодец, септик имеются. Электричество 15 кв. Гараж, хоз блок имеются. Дровник. И бытовка для летнего время препровождения, есть яблоня, малина, клубника, и место под выращивания корнеплодов. Отличная возможность прописаться и при желании что то построить! В собственности около 4х лет, причина продажи, покупка квартиры для ребёнка. Срочно.