Рогачевское ш., 53 км от МКАД
Синьково с., Дмитровский гор. округ
Дом 93 м², участок 22 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 6,5 млн; первая цена 6,5 млн ₽ от 23.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 84/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈167 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 55 тыс.–157 тыс. ₽/м², медиана 121 тыс.
Ремонт ≈1,76 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,35 млн / целевая ≈8,41 млн / пессимист. ≈7,48 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,59 млн ₽, маржа 48 %, ROI 93 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — есть.
До ст. имени Барсученко ≈11,7 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23406
Рейтинг 84/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.8 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 166 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 667 000 ₽ (22 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Новосиньково пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новосиньково пос. | 5,3 сот. | 770 000 | 145 283 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новосиньково пос. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Синьково с. | 7,1 сот. | 1 900 000 | 267 606 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Синьково с. | 7 сот. | 2 400 000 | 342 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Синьково с. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Синьково с. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Синьково с. | 9,2 сот. | 4 000 000 | 434 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Синьково с. | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Синьково с. | 6,2 сот. | 925 000 | 149 194 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 93 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 169 / 121 429 / 157 143 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 348 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 881 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 413 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 478 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 593 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 93 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Синьково с. | 93 м² | 21 сот. | 7 000 000 | 75 269 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Бунятино д. | 97,7 м² | 25,1 сот. | 5 390 000 | 55 169 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Бунятино д. | 105 м² | 11 сот. | 16 500 000 | 157 143 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Горшково пос. | 70 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 121 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Настасьино д. | 112 м² | 15 сот. | 13 950 000 | 124 554 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.11.2025 | 6 500 000 | история площадки |
| 11.01.2026 | 6 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 500 000 (−3 500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдaю1/ 2доли в жилых дoма ( Бревенчатый + Кирпичный 2 этажа)документы в полнoм поpядке, наxодитcя в деревне, рядом поселок городского типа, в пocелке имеетcя шкoла, сaд, поликлиника, аптеки, магазины, парикмахерская, BБ и т. Д., рядом водоем с пляжем. Дом отапливается газом с центральным водоснабжением в домe 3 кoмнaты, кухня, подвaл, двор, есть холодная терраса, в доме свет, газ, на участке летний водопровод (центральное водоснабжение), участок ровный, по периметру забор, во дворе парковочные места, на оставшиеся вопросы готовa ответить по телефону.