Рогачевское ш., 47 км от МКАД
Бедово д., Солнечногорск гор. округ
Дом 29 м², участок 17 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 25.05.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 51 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 2,02 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 37 тыс.–243 тыс. ₽/м², медиана 144 тыс.
Ремонт ≈580 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,62 млн / целевая ≈4,16 млн / пессимист. ≈3,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈399 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Сенеж ≈8,9 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23403
Рейтинг 39/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 12.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 3.4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 019 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 181 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 724 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бедово д. | 24 сот. | 8 000 000 | 333 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бедово д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бедово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мерзлово д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мерзлово д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мерзлово д. | 8,9 сот. | 750 000 | 84 270 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новое СНТ | 8 сот. | 443 000 | 55 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Подолино-Д СНТ | 12 сот. | 1 990 000 | 165 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новая д. | 12,2 сот. | 2 250 000 | 184 426 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Подолино-В СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 143 / 144 444 / 243 243 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 624 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 393 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 162 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 699 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 399 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Подолино-А СНТ | 26 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 92 308 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Тимоново д. | 24 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 179 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Тимоново д. | 34 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 205 882 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Оргэнергострой СНТ | 32 м² | 9 сот. | 7 200 000 | 225 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Бородино д. | 35 м² | 15 сот. | 1 300 000 | 37 143 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Осипово д. | 37 м² | 23 сот. | 9 000 000 | 243 243 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Сенеж-МХАТ СНТ | 36 м² | 9 сот. | 5 200 000 | 144 444 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Фофаново д. | 35 м² | 9,9 сот. | 4 200 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Лесная поляна КП | 36 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся большой участок и дом из бруса с двумя этажами (17 соток.). Перед участок (большая подъездная группа) и за участком еще большая территория, которую можно облагородить. Дом расположен в тихом месте, недалеко от остановки общественного транспорта, что обеспечивает удобную транспортную доступность. Электричество подключено, водоснабжение и канализация отсутствуют. Земельный участок относится к категории Ижс, что позволяет использовать его под индивидуальное жилищное строительство. На первом этаже расположены 2 комнаты+кухня. Стены обшиты деревом. Санузел находится на улице. Этот объект недвижимости станет отличным местом для тех, кто ищет возможность создать своё пространство с нуля.