Рогачевское ш., 46 км от МКАД
Заовражье д., Солнечногорск гор. округ
Дача 20 м², участок 7 сот.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 03.04.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 502 тыс. → дом ≈1,5 млн ₽, 75 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–194 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,71 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль −733 тыс. ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Подсолнечная ≈14 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23402
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 502 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 498 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 74 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Керамик СНТ | 5,7 сот. | 4 730 000 | 829 825 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заовражье СНТ | 12 сот. | 720 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Монтажник-2 СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 27.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Монтажник-2 СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заовражье СНТ | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мостки д. | 11,6 сот. | 1 350 000 | 116 379 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мостки д. | 14,4 сот. | 400 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мостки д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мостки д. | 13,8 сот. | 2 300 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мостки д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 76 500 / 194 444 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 709 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 624 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 538 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 367 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -733 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 км | Клинские Дачи КП | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Струбково д. | 20 м² | 4 сот. | 600 000 | 30 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Монтажник СНТ | 16 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 143 750 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Клен СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Свет СНТ | 22,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 67 568 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Сенеж-1 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Солнечная Поляна СНТ | 18 м² | 5,5 сот. | 990 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Исток-С СНТ | 18 м² | 7,5 сот. | 3 200 000 | 177 778 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Лизинком ССПК | 18 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 194 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Редино д. | 25 м² | 7,4 сот. | 3 900 000 | 156 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект внесен аванс! Вашему вниманию предлагается Райский Уголок летняя ( до заморозков) дача в экологически чистом месте деревня Заовражье, снт Керамик, в 17 км от Солнечногорска, мимо озера Сенеж. Ухоженный, с плодовыми и декоративными посадками, участок 7 соток, на котором расположен домик 4/3, закрытая беседка 6/4 и хозблок с оборудованной душевой кабинкой и водонагревателем. Помещения строились добротно, утеплены и гидроизолированы. Собственный колодец 9 колец, электричество 3 квт. Чистенько, уютно, все постройки в глубине двора и чуть на возвышенности нет застоя воды. Снт огорожено, проезд через автоматические ворота, зимой охраняется. Показ в удобное для Вас время, Звоните!