Рогачевское ш., 65 км от МКАД
Александрово д., Дмитровский гор. округ
Дача 30 м², участок 8,5 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 27.03.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 49 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 436 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 14 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈958 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −131 %, ROI −57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Запрудня ≈18 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23401
Рейтинг 22/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 11.5 |
| торг | 5 | 91 % | 7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 41 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 436 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 464 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Александрово д. | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Александрово д. | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Александрово д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Копытово д. | 10 сот. | 490 000 | 49 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Копытово д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Копытово д. | 9,2 сот. | 750 000 | 81 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Копытово д. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Станкин-1 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Поздняково д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Поздняково д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 000 / 41 580 / 54 839 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 197 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 137 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 077 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 958 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 257 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −131 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Прогресс-3 СНТ | 31 м² | 9,6 сот. | 1 400 000 | 45 161 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Художественная Вышивка СНТ | 31 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 54 839 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Лужайка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 350 000 | 14 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Дружба-28 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 950 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 10.04.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок с летним домиком. Домик каркасный, утеплитель мин вата 100мм, домик 6/5 стоит на блоках, электричество заведено в дом, есть бойлер, душевая кабина, унитаз. На втором этаже комната 4/5. На участке растут яблони, вишня, виноград, смородина, жимолость, малина и клубника. В конце участка, есть не большой прудик. В деревне, в основном все живут постоянно, подъезд круглый год. Рядом река Сестра и Яхрома. В пешей доступности есть водоем для купания. Также рядом есть лес, где много грибов и ягод. Торг.