Рогачевское ш., 21 км от МКАД
Солнечная поляна КП, Химки гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 06.06.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 57 %
Земля ≈508 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3,05 млн → дом −447 тыс. ₽, −9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 43 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,23 млн / целевая ≈2,9 млн / пессимист. ≈2,58 млн → от пессимистичной прибыль −528 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. пл. 128 км ≈1,7 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23398
Рейтинг 46/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 507 822 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 047 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −447 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −8 940 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вережи-5 СНТ | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 8,8 сот. | 4 900 000 | 556 818 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Жилино СНТ | 24,7 сот. | 12 490 000 | 505 668 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Веревское д. | 10,5 сот. | 5 400 000 | 514 286 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Веревское д. | 9,4 сот. | 6 500 000 | 691 489 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Элпион СНТ | 15,5 сот. | 7 500 000 | 483 871 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Веревское-2 СТ | 15 сот. | 8 400 000 | 560 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вережи-Жилино СНТ | 12 сот. | 6 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Исток СТ | 8,1 сот. | 4 490 000 | 554 321 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Исток СНТ | 8,3 сот. | 4 490 000 | 540 964 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 572 / 67 708 / 91 667 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 227 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 066 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 904 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 582 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -528 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.7 км | 48 м² | 7 сот. | 3 250 000 | 67 708 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Овсянниково пос. | 58 м² | 4,2 сот. | 3 800 000 | 65 517 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Пищевик СНТ | 55,2 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 42 572 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Электрик СТ | 42 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 91 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Салют СНТ | 36 м² | 6,5 сот. | 2 550 000 | 70 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 600 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Под Авансом ДО 10.08. Дачный домик с печкой, гаражом и хоз. Блоком на участке 6 соток в поселке. " Жилино". 40 минут от Мкад, Тихое спокойное место, въезд в поселок через автоматические ворота, район интенсивно газфицируеися, электричество в доме. Подъездая дорога асфальтирована. Кадастровый номер: 50:09:0060429:450.