Рогачевское ш., 58 км от МКАД
Подвязново д., Дмитровский гор. округ
Дача 86,8 м², участок 12,5 сот., каркас, 2021 год.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 12,5 сот. = 727 тыс. → дом ≈1,57 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 29 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,15 млн / целевая ≈2,84 млн / пессимист. ≈2,52 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. имени Барсученко ≈17,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23394
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 77 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 152 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 727 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 573 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 122 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Подвязново д. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подвязново д. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Микляево д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Микляево д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Микляево д. | 14,8 сот. | 1 200 000 | 81 081 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Микляево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Микляево д. | 18 сот. | 850 000 | 47 222 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Микляево д. | 11,5 сот. | 720 000 | 62 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Микляево д. | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Курьково д. | 18 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 636 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 381 / 34 551 / 41 711 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 155 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 997 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 840 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 524 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 067 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.6 км | Дружба-7 СНТ | 84 м² | 6,6 сот. | 2 750 000 | 32 738 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Ивушка-2 СНТ | 95,3 м² | 9 сот. | 2 800 000 | 29 381 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Блокадник СНТ | 93,5 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 41 711 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Орудьево с. | 88 м² | 7,5 сот. | 3 200 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 140070303 Продается просторная новая дача, расположенная в Снт Прогрессс-3 Дмитровского района. Отличный вариант для Вашего комфортного загородного отдыха. В составе объекта участок 1247 кв. М., дом 86,8 кв. М. На участке также расположены колодец, гостевой домик, хозпостройки и уличный туалет. В этом Снт мощность электричества 15 квт! Участок 1247 кв. М., размежеван, ровный, сухой, правильной прямоугольной формы. Вид разрешенного использования для ведения садоводства. Огорожен со всех сторон со стороны дорог профлистом, и со сторон соседей сеткой рабица и деревянным забором. Высажены плодовые деревья и кустарники. Есть въездные ворота и парковочные места для 2-3 авто. Дом площадью 86,8 кв. М. В состоянии нового, строился на заказ. Возраст дома 12 лет. Дом оформлен как садовый. Фундамент на блоках, материал стен первого и второго этажей каркас, есть утепление. Крыша из металлочерепицы, окна пластиковые. Внутри деревянные полы, деревянные перекрытия, стены обиты вагонкой. Дом электрофицирован электричество разведено по всем комнатам. К состоянию нема нет никаких вопросов на твердую оценку "5". Удобная планировка: на первом этаже крыльцо 2 кв. М., гостиная-прихожая 10,8 кв. М., комната 13 кв. М., комната 7,8 кв. М., комната 10,6 кв. М., кухня 5,2 кв. М. На второй этаж ведет удобная двухуровневая лестница. На втором этаже 3 комнаты 12,9 кв. М., 11,1 кв. М., 11,5 кв. М. Дом частично меблирован, установлена техника все остается по согласованию сторон. Гостевой домик площадью 12 кв. М. Не оформлен. Каркасный. Может также использоваться как баня, либо отдельностоящий санузел на усмотрение новых владельцев. На въезде в Снт установлен шлагбаум, дороги зимой чистят. Инфраструктура: заезд с Рогачевского, Дмитровского, Ленинградского шоссе (ближе всего Рогачевское). Работает доставка. В шаговой доступности (15 минут пешком) автобусная остановка "Жилой городок". За 7-10 минут на авто можно добраться до с. Рогачево там есть все что необходимо (магазины, аптеки, медпункты и тд). Ждем Вас на просмотрах!