Рогачевское ш., 33 км от МКАД
Кочергино м., Солнечногорск гор. округ
Дом 260 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 6 млн; первая цена 6 млн ₽ от 25.01.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 95/100 · уверенность 61 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,79 млн → дом ≈909 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈5,2 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,75 млн / целевая ≈13,28 млн / пессимист. ≈11,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,31 млн ₽, маржа 37 %, ROI 57 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 128 км ≈10,1 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23390
Рейтинг 95/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 18.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 791 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 909 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 496 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кочергино СНТ | 20 сот. | 2 750 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кочергино м. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кочергино СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пограничник СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вита-ТЭЦ-21 СТ | 24 сот. | 3 300 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Блюз СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Блюз СНТ | 6 сот. | 799 999 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Менделеево СНТ | 6 сот. | 770 000 | 128 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Блюз СНТ | 8 сот. | 940 000 | 117 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 260 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 5 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 746 / 57 500 / 88 636 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 752 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 14 014 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 277 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 307 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Пески д. | 290 м² | 20 сот. | 14 000 000 | 48 276 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Холмы д. | 270 м² | 14 сот. | 7 500 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Хметьево д. | 230 м² | 20 сот. | 18 800 000 | 81 739 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Рождествено д. | 295 м² | 15 сот. | 8 185 000 | 27 746 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Альпийские Горки КП | 280 м² | 13 сот. | 14 900 000 | 53 214 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Полимер СНТ | 220 м² | 10 сот. | 19 500 000 | 88 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Удино д. | 300 м² | 14,6 сот. | 49 990 000 | 166 633 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Полимер СНТ | 200 м² | 12 сот. | 11 500 000 | 57 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Хоругвино д. | 194 м² | 15 сот. | 16 500 000 | 85 052 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Федотово д. | 185,6 м² | 8 сот. | 12 950 000 | 69 774 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.01.2025 | 6 000 000 | история площадки |
| 02.02.2025 | 5 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.02.2025 | 5 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.02.2025 | 5 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.02.2025 | 3 000 000 (−2 700 000) | история площадки |
| 27.08.2025 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 02.02.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.02.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.02.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.06.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Недостроенный дом, можно на разбор 1500000Р, 35 км от Мкад по Ленинградскому ш., 17 от г. Зеленоград. Участок 15 соток. Периметр жилой части дома 10х10м, высота 6м. Дом привезён из Удмуртии все брёвна целые, диаметр от 70см, нижние брёвна изначально 5 тонн, общий вес дома изначально 280 тонн. Дом сухой. Фундамент лента ш400хгл1600. По периметру дома дренаж с выводом. Электричество 5 квт. Удобный круглогодичный подъезд. Рядом лес, река Клязьма, автобусная остановка.