Рогачевское ш., 37 км от МКАД
Ландыш СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 108 м², участок 7,2 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,6 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 28.06.2024.
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 859 тыс. → дом ≈2,64 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 41 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,96 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,77 млн / целевая ≈4,29 млн / пессимист. ≈3,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: печь.
До ст. пл. 116 км ≈14,8 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23387
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 18 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 29 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 268 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 859 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 641 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 454 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ландыш СНТ | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Храброво с. | 8,5 сот. | 850 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ивлево СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ивлево СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Храброво с. | 9,8 сот. | 3 030 000 | 309 184 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Храброво с. | 6,1 сот. | 1 640 000 | 268 852 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Храброво с. | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Храброво с. | 6 сот. | 790 000 | 131 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Маяк-М СТ | 8,2 сот. | 976 000 | 119 024 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маяк-М СТ | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 108 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 917 / 47 500 / 82 237 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 770 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 532 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 293 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 816 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 119 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ландыш СНТ | 122,2 м² | 9 сот. | 5 000 000 | 40 917 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | ТЭЦ-21 СНТ | 108 м² | 8,1 сот. | 4 600 000 | 42 593 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Андрейково СНТ | 80 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Малахит СТ | 96,8 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 61 983 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Пограничник СНТ | 91,2 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 82 237 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2024 | 4 200 000 | история площадки |
| 30.06.2024 | 4 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.07.2024 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.08.2024 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 30.08.2024 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 11.09.2024 | 3 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 24.03.2025 | 4 600 000 (+1 100 000) | история площадки |
| 17.05.2025 | 3 600 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 06.08.2025 | 3 599 000 (−1 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 3 500 000 (−99 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лот 69379 Продается дача в СТ Ландыш. Дом 2-х этажный, площадь 108,0 кв. М., на первом этаже большая комната с дровяной печью. На втором этаже 3 спальни. Есть чердак. Участок 7,2 сотки, на участке туалет, душ, плодово-ягодные деревья и кустарники, участок огорожен забором со всех сторон. СТ охраняемое. Электричество 15кВ. Подъезд круглогодичный. Многие соседи проживают круглогодично. Земельный участок и дом в собственности. В WA/TG.