Рогачевское ш., 46 км от МКАД
Заовражье д., Солнечногорск гор. округ
Дом 42 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 612 тыс. → дом ≈2,89 млн ₽, 69 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 90 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,89 млн / целевая ≈3,5 млн / пессимист. ≈3,11 млн → от пессимистичной прибыль −602 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — нет; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Сенеж ≈14,3 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23385
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 130 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 612 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 888 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 68 762 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Заовражье д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 27.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Заовражье д. | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заовражье д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заовражье д. | 15 сот. | 699 999 | 46 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заовражье д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Монтажник-2 СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Керамик СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заовражье СНТ | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заовражье СНТ | 12 сот. | 720 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Монтажник-2 СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 27.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 000 / 92 040 / 207 895 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 891 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 696 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 502 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 113 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -602 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.4 км | Горки-Кантри КП | 40,2 м² | 6,6 сот. | 3 700 000 | 92 040 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Есипово Форест КП | 38 м² | 9 сот. | 7 900 000 | 207 895 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Поповское д. | 30 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже дом площадью 42 м2, построенный в 2026 году. Строение расположено на участке категории Лпх. В доме три комнаты, что обеспечивает комфортное проживание. На территории имеется колодец для водоснабжения и септик для канализации. Электричество подключено, газ отсутствует. До участка ведет асфальтированная дорога, рядом расположена остановка общественного транспорта. Дом находится в регионе с развитой инфраструктурой, что делает его удобным для постоянного проживания или отдыха.