Рогачевское ш., 66 км от МКАД
Динамо СНТ, Клин гор. округ
Дача 74 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 550 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 39 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,14 млн / целевая ≈2,83 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль −780 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. Клин ≈10,3 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23383
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 712 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 550 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 973 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Динамо СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка СНТ | 6 сот. | 699 000 | 116 500 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шевляково пос. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шевляково пос. | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колос СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шевляково пос. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шевляково пос. | 6 сот. | 599 000 | 99 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чистые Пруды дп | 11,2 сот. | 746 100 | 66 616 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чистые Пруды дп | 13 сот. | 864 500 | 66 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 750 / 49 261 / 53 819 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 141 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 984 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 827 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 513 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -779 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Выставочное СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 38 750 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 60,9 м² | 7,8 сот. | 3 000 000 | 49 261 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.8 км | Урожай СНТ | 86,4 м² | 7 сот. | 4 650 000 | 53 819 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дом в Снт Динамо, недалеко от г. Высоковск. Хорошая транспортная доступность, до остановки 10 минут пешком. В самом Снт есть 2 магазина с товарами первой необходимости. Описание: Общая площадь 74 кв. М. Жилая площадь: 36 (18/10/8) кв. М. Кухня 14 кв. М. С/у на улице. Окна и пластиковые, и деревянные. Крыша заменена (металл). Фундамент ленточный. Материал стен: сэндвич-панели. Имеется веранда. Коммуникации: электричество, отопление (печь), телевидение. Дополнительные строения: колодец, теплица, просторный сарай, бытовка. Земельный участок 8 соток: ровный, правильной формы, огороженный. При бронировании объекта в текущем месяце оформление сделки за счет агентства!