Рогачевское ш., 85 км от МКАД
Маяк СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 50 м², участок 10,7 сот., брус.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 26.06.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 10,7 сот. = 356 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Карманово ≈3,7 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23381
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 61 % | 3.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 247 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 356 000 ₽ (10,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 294 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 880 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Маяк СНТ | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тишино д. | 28 сот. | 899 000 | 32 107 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пантелеево д. | 30 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пантелеево д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пантелеево д. | 10,5 сот. | 600 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пантелеево д. | 12 сот. | 360 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пантелеево д. | 35 сот. | 2 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пантелеево д. | 14 сот. | 550 000 | 39 286 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Наука-1 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Молодогвардеец СНТ | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 46 667 / 101 852 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 525 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 399 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 272 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 020 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 132 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Молодогвардеец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Заречье СНТ | 54 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 74 074 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Мельдино д. | 55 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Березка-2 СНТ | 45 м² | 14 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Лад СНТ | 57 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 40 351 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Заря СНТ | 49 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 49 м² | 9,2 сот. | 8 500 000 | 173 469 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Прибрежный СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Ольховик д. | 54 м² | 16 сот. | 5 500 000 | 101 852 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в живописном районе Подмосковья, в 100 км от Москвы. На участке 10,7 соток расположены два деревянных дома, беседка с верандой, сарай. Есть скважина с водой. Двухэтажный дом площадью 45 кв. М. Утепленный, пластиковые окна, слив, печка. Одноэтажный дом из бруса, площадью 30 кв. М. Очень теплый, окна пластиковые, металлическая дверь, есть большая кладовая. Мебель: диван, кресла, кровати в отличном состоянии, остаются новым хозяевам. Деревянный добротный сарай со стеллажами. Уютная беседка, застекленная, с газовой плитой. К ней пристроена веранда с металлическим навесом, покрыта поликарбонатом. Участок прямоугольной формы, ровный, есть кусты смородины, декоративные кусты и деревья, цветы. На расстоянии 70 -80 метров от участка протекает река Сестра. Недалеко от Снт находятся деревни с магазинами. Возможен торг.