Рогачевское ш., 65 км от МКАД
Фестивальный СНТ, Клин гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 62/100 · уверенность 50 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 357 тыс. → дом ≈643 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 10 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,97 млн / целевая ≈3,58 млн / пессимист. ≈3,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈929 тыс. ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Клин ≈21,5 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23370
Рейтинг 62/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 83 % | 37.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 357 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 643 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 186 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дружба-28 СНТ | 6 сот. | 531 000 | 88 500 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Анненка д. | 30 сот. | 3 100 000 | 103 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Анненка д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Удача СНТ | 18 сот. | 650 000 | 36 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бутырки д. | 7 сот. | 780 000 | 111 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Доршево д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Доршево д. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бутырки д. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бутырки д. | 30 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бутырки д. | 15,3 сот. | 2 100 000 | 137 255 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 55 325 / 66 461 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 974 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 775 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 577 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 179 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 929 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Анненка д. | 72,3 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 55 325 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | 64,7 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 66 461 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17 км | Микляево д. | 80 м² | 6 сот. | 800 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом без внутренней отделки, свет подведëн. Также на участке летний деревянный утеплëнный домик и небольшие хоз. Построики. Прекрасное живописное место в лесном массиве. На въезде шлагбаум и магазин. Более подробная информация по телефону.