Рогачевское ш., 42 км от МКАД
Арбузово СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 25 м², участок 13 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,15 млн ₽ от 08.05.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 1,64 млн → дом ≈158 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 45 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,31 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль −184 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Подсолнечная ≈17,4 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23366
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 82 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 642 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 158 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 320 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Арбузово СНТ | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Арбузово д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Арбузово д. | 25 сот. | 2 590 000 | 103 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Арбузово СНТ | 6 сот. | 744 000 | 124 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арбузово д. | 20 сот. | 2 860 000 | 143 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арбузово д. | 20 сот. | 3 890 000 | 194 500 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арбузово СНТ | 8,1 сот. | 1 800 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арбузово СНТ | 5,9 сот. | 1 500 000 | 254 237 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Федоровка д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Федоровка пос. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 161 / 96 000 / 129 630 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 308 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 193 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 077 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 846 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -184 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Кочергино СНТ | 27 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 129 630 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Данко СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 96 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Рысь СНТ | 20 м² | 12 сот. | 2 190 000 | 109 500 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Аист СНТ | 30 м² | 8,9 сот. | 3 250 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Липки СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | № 2 ЦМИС СНТ | 30 м² | 7,8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Прогресс-3 СНТ | 31 м² | 9,6 сот. | 1 400 000 | 45 161 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2025 | 2 150 000 | история площадки |
| 11.06.2025 | 2 050 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.08.2025 | 2 000 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.04.2026 | 2 250 000 (+250 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 000 000 (−250 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен аванс. Продажа небольшой дачи на 2 комнаты 20 кв. М. С возможностью расширения до большого дома! Свет уже подключен! Экономия на подключении! 15 квт! Газ по границе проходит! Участок 13 соток! Можно построится! Никаких ограничений нет! 400 метров от Рогачевского шоссе! Участок находится в живописной деревне и граничит с лесом! Участок имеет правильную прямоугольную форму, межевание выполнено! Имеет несколько удобных подъездов! Соседи живут круглый год! 1 взрослый собственник! Документы готовы к сделке!