Рогачевское ш., 74 км от МКАД
Коммунар-1 СНТ, Клин гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 229 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −644 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Ямуга ≈8,2 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23364
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 229 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 271 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 420 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Бирево д. | 40 сот. | 4 200 000 | 105 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бирево д. | 8 сот. | 199 000 | 24 875 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Троицино д. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Троицино д. | 12,5 сот. | 500 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Троицино д. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ключи СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рассвет СНТ | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Авторемонтник СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Авторемонтник СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Спектр СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 40 098 / 58 333 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 039 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 937 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 835 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 631 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -644 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Маяк СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Проектировщик СНТ | 49,8 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 108 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Лесник СНТ | 48 м² | 8,4 сот. | 2 200 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Соково д. | 54 м² | 7,5 сот. | 900 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Урожай СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 57 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Шевляково пос. | 50 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Озеро Перелаз СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Жохово СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 40 196 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Апекс СНТ | 54 м² | 9 сот. | 3 150 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Динамо СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 51 852 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бруса площадью 50 кв. М на участке 6 соток в Снт. Дом двухэтажный, внутри две комнаты (на первом и втором этажах). На участке растут плодовые деревья и кустарники, в том числе самая высокая ель в Снт. Водоснабжение осуществляется через колодец. Санузел расположен на улице. Участок огорожен забором. До ближайшей остановки общественного транспорта можно дойти пешком. В шаговой доступности находится магазин. Этот дом станет отличным местом для тех, кто ищет тишину и комфорт в окружении природы. Торг уместен.