Рогачевское ш., 49 км от МКАД
Мерзлово д., Солнечногорск гор. округ
Дача 36 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,69 млн → дом ≈206 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 48 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,7 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль −76 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −3 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Сенеж ≈9,5 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23363
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 3 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 141 176 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 694 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 206 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 722 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мерзлово д. | 8,9 сот. | 750 000 | 84 270 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мерзлово д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бедово д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бедово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бедово д. | 24 сот. | 8 000 000 | 333 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Толстяково д. | 5 сот. | 2 100 000 | 420 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Толстяково д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Толстяково д. | 17 сот. | 2 350 000 | 138 235 | в продаже 05.08.2022 | сохраненная копия |
| 1.7 км | Толстяково д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Толстяково д. | 3 сот. | 1 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 387 / 73 611 / 117 500 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 699 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 564 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 429 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 159 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -76 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Подолино-А СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 117 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Мотор СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Мошницы СНТ | 36 м² | 10 сот. | 2 650 000 | 73 611 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Конус СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Аист СНТ | 40 м² | 8,7 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Сенеж-7 СНТ | 40,7 м² | 6,1 сот. | 2 500 000 | 61 425 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Аист СНТ | 30 м² | 8,9 сот. | 3 250 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Дружный-2 СНТ | 34 м² | 7,4 сот. | 2 400 000 | 70 588 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Живага СНТ | 31 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 48 387 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом в деревне (МО), возможна прописка. От собственника (без посредников). Статус: дом поставлен на учёт в Росреестре. Печное отопление. Участок: 12 соток, сетчатый забор. Коммуникации: вода на участке, электричество в доме. Плодовые деревья и кустарники на участке, есть место для теплицы и вашего огорода, а также место для парковки вашего автомобиля. Состояние: требуется ремонт. Дополнительно предоставим видео по запросу. Отличный вариант для дачи или постоянного проживания: простор, природа и возможность оформить прописку. Дом забронирован.