Рогачевское ш., 41 км от МКАД
Дубрава-3 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 45 м², участок 8,8 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 30.01.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 1,18 млн → дом ≈2,02 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 39 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Яхрома ≈13,6 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23362
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.7 |
| участок | 5 | 44 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 133 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 177 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 023 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 956 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубрава-3 СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Северный СНТ | 8,2 сот. | 2 749 792 | 335 340 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поповка д. | 6,8 сот. | 2 289 815 | 336 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поповка д. | 14 сот. | 1 890 000 | 135 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поповка д. | 21 сот. | 3 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поповка д. | 40 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Подъячево с. | 7 сот. | 1 113 000 | 159 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Поповка д. | 15 сот. | 3 800 000 | 253 333 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Поповка д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Овчино д. | 11,3 сот. | 2 594 400 | 229 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 889 / 58 000 / 60 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 950 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 802 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 655 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 360 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 160 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.5 км | Горизонт СНТ (Гигирево д.) | 45 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Гигирево д. | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Астра СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.01.2025 | 3 800 000 | история площадки |
| 31.03.2025 | 3 350 000 (−450 000) | история площадки |
| 13.04.2025 | 3 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.08.2025 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся Дача расположенная в Дмитровском городском округе, Снт Дубрава-3. Общая площадь 60 кв. М. Дом двухэтажный, выполнен из кирпича, фундамент ленточный, крыша металлочерепица. Первый этаж: жилая комната, кухня, прихожая. Второй этаж: одна жилая комната. Коммуникации: летний водопровод, колодец, электричество 15 квт, санузел на улице. Участок 6 соток, огороженный со всех сторон. Снт Дубрава-3 находится рядом с деревней Поповка, Дмитровского городского округа. Посёлок охраняется с круглогодичным подъездом. На территории имеется магазин, рядом озеро с песчаным пляжем. Удобноe распoлoжeниe в леснoй зоне. Гоpнoлыжные курорты в 20 минутной дoступности нa автoмoбиле. До города Яхрома, Дмитров 15 км. Перед въездом в Снт остановка общественного транспорта. Подходит под ипотеку, сертификаты. Звоните! Код пользователя: 162028. Номер в базе: 4413747.