Рогачевское ш., 60 км от МКАД
Покровские Холмы СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 120 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,05 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 27.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 50/100 · уверенность 63 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 381 тыс. → дом ≈669 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,67 млн / целевая ≈4,2 млн / пессимист. ≈3,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈542 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 17 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — есть.
До ст. Клин ≈22,8 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23361
Рейтинг 50/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 34 % | 14.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 98 % | 14.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 381 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 669 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 575 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Покровские Холмы СНТ | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Покровские Холмы СНТ | 9 сот. | 4 679 100 | 519 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пруды д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Покровское с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Покровское с. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 16.10.2020 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Покровское с. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Аревское д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Аревское д. | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Зуево д. | 20 сот. | 1 535 000 | 76 750 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Блокадник СНТ | 12 сот. | 680 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 45 000 / 91 837 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 667 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 434 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 200 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 734 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 541 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Покровские Холмы СНТ | 100 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Дубрава СНТ | 120 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Динамо СНТ | 128 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Грачи СНТ | 120 м² | 8 сот. | 23 660 000 | 197 167 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Новосиньково пос. | 100 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Орлово СНТ | 98 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 43 878 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Рыгино-1 СНТ | 100 м² | 8,2 сот. | 7 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Грачи СНТ | 98 м² | 8 сот. | 9 000 000 | 91 837 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Монтажник СНТ (Тимоново д.) | 96 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 52 083 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Вельево д. | 88,2 м² | 8 сот. | 4 650 000 | 52 721 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 050 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 050 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 120 кв. М на участке 6 соток в охраняемом Снт Покровские холмы. Снт находится в 10 минутах езды от села Рогачёво, и в 10 минутах ходьбы от села Покровское. Обжитое Снт, многие живут круглогодично. Рядом расположены озера, лес. Хороший выезд на Рогачёвское шоссе, как в сторону Дмитрова, так и в сторону Клина. Ровный участок, с хорошим заездом. На участке расположены: дом, хоз. Блок, парник. Дом состоит из большой жилой комнаты, и кухни. Также в доме сеть большая мансарда. Коммуникации: центральный, летний водопровод, электричество 15 квт, выгребная яма. В 2026 году возможна газификация. В соседних поселках газ есть. Все документы готовы к сделке, 2 взрослых собственника, оперативные показы.