Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Химик-1 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 56 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 964 тыс. → дом ≈986 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈956 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,3 млн ₽, маржа −136 %, ROI −58 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 88 км ≈3 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2336
Рейтинг 22/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 13.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 726 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 964 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 986 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 867 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Константиново ДНТ | 8,5 сот. | 1 750 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Константиново ДНТ | 7,1 сот. | 1 240 000 | 174 648 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Константиново ДНТ | 8,3 сот. | 1 600 000 | 192 771 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Константиново с. | 6,3 сот. | 800 000 | 126 984 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Константиново ДНТ | 18,9 сот. | 2 950 000 | 156 085 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Константиново с. | 19 сот. | 2 590 000 | 136 316 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Константиново с. | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиново с. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиново с. | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дружный ДНП | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 328 / 45 018 / 48 000 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 195 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 135 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 076 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 956 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 301 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −136 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Фетровщик СНТ | 28,7 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 38 328 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Солнечная Долина-2 дп | 32 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Городище КП | 25 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Восточный дп | 24 м² | 7,9 сот. | 1 050 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Перхурово СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 147 000 | 45 880 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Пенсионер СНТ | 25 м² | 6,6 сот. | 1 150 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Химик-3 СНТ | 24 м² | 6 сот. | 950 000 | 39 583 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Троицкое СНТ | 36 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 194 444 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Лесной ДНП | 38 м² | 7 сот. | 3 850 000 | 101 316 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Прогресс-94 СНТ | 38,5 м² | 8,8 сот. | 1 700 000 | 44 156 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 102862884 Внимание, дорогие покупатели! Продаётся прекрасная дача в черте города, район Химик 1. Участок 6 соток, дом площадью 45 м2. Участок полностью огорожен, обеспечен центральной сезонной водой и электричеством (15 квт). На территории растёт множество плодовых деревьев и кустарников. Отличное месторасположение вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности. Идеальный вариант для отдыха и постоянного проживания! Звоните и приезжайте на просмотр!