Рогачевское ш., 71 км от МКАД
Мужево д., Клин гор. округ
Дом 70 м², участок 20 сот., бревно.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 25.03.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,02 млн → дом ≈2,23 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 10 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,92 млн / целевая ≈4,42 млн / пессимист. ≈3,93 млн → от пессимистичной прибыль −30 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: септик; в описании: печь, колодец.
До ст. Ямуга ≈14,9 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23356
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 73 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 1 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 017 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 233 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мужево д. | 30 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мужево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мужево д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аксеново д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аксеново д. | 40 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рогатино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рогатино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | МАЖР СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Слобода д. | 20 сот. | 2 150 000 | 107 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Соково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 76 316 / 104 839 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 916 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 670 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 424 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 933 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -29 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Рогатино д. | 70 м² | 22 сот. | 2 499 000 | 35 700 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Терехова д. | 70 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Соково д. | 62 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 104 839 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мужево д. | 55 м² | 20 сот. | 3 250 000 | 59 091 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Раздолье д. | 76 м² | 17 сот. | 5 800 000 | 76 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Одуванчик СНТ | 62 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 25 806 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | ПМК-8 пос. | 60 м² | 14 сот. | 4 600 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Струбково д. | 69,7 м² | 13 сот. | 5 950 000 | 85 366 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Плюсково д. | 80 м² | 17 сот. | 12 000 000 | 150 000 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Заболотье д. | 60 м² | 10 сот. | 600 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 3 650 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 3 450 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 3 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 3 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дом с большим ухоженным участком для комфортной жизни. Продаётся тёплый дом площадью 70 м2 (жилая 45 м2), готовый для круглогодичного проживания. В доме есть всё необходимое для комфорта: санузел, заведённая вода из собственного колодца, горячее водоснабжение от бойлеров, канализация септик. Отопление комбинированное: надёжная печь создаёт особую атмосферу уюта, при необходимости можно использовать электрические конвекторы. Земельный участок 20 соток, ровный, ухоженный, огорожен по периметру. На участке плодоносящий сад: яблони, груши, смородина, малина, ежевика. Пространства достаточно и для отдыха, и для ведения хозяйства. Дополнительно имеется ещё 10 соток в пользовании, которые при желании можно оформить в собственность. Дом расположен в спокойной, жилой деревне. Всего в 3 км находится вся необходимая инфраструктура: магазины, детский сад, школы, кружки и секции. Для детей организован школьный автобус. Из деревни регулярно ходит рейсовый автобус, что делает проживание удобным и без личного транспорта. Этот дом подойдёт тем, кто ценит тишину, простор и природу, но не готов отказываться от привычного уровня комфорта. Просмотры по договорённости. Возможен торг для реального покупателя.