Рогачевское ш., 44 км от МКАД
Аист СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 40 м², участок 8,7 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 10.11.2024.
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Земля ≈220 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 1,92 млн → дом ≈1,58 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,03 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −1,35 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подсолнечная ≈6,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23348
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 4.1 |
| участок | 5 | 43 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 1 % | 0.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 220 350 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 917 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 583 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 575 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Аист СНТ | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аист СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Луч СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сенежское СНТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Грачи СНТ | 8,2 сот. | 2 000 000 | 243 902 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран-Тимоново СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран-Тимоново СНТ | 9,8 сот. | 1 500 000 | 153 061 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тимоново д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тимоново д. | 8 сот. | 4 050 000 | 506 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 571 / 75 316 / 117 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 030 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 878 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 727 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 424 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 351 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Сенеж-7 СНТ | 40,7 м² | 6,1 сот. | 2 500 000 | 61 425 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мотор СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Подолино-А СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 117 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Аист СНТ | 30 м² | 8,9 сот. | 3 250 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Мерзлово д. | 36 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 52 778 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Редино д. | 35 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | сохраненная копия |
| 2.1 км | Знание СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Дружба СНТ | 42 м² | 6 сот. | 990 000 | 23 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Свет СНТ | 36 м² | 9,2 сот. | 3 700 000 | 102 778 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Конус СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.11.2024 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается садовый участок с летним домом. Дом построен фирмой Зодчий. Площадь первого этажа 22 м кв, второй мансардный -жилой, обит вагонкой. Внутри дома стоит умывальник с горячей водой. Участок ровный, ухоженный, с садовыми кустарниками и плодовыми деревьями. На участке стоит летний туалет и хоз блок.