Рогачевское ш., 61 км от МКАД
Березка-5 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 53 м², участок 6 сот.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,87 млн; первая цена 2,87 млн ₽ от 14.08.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 278 тыс. → дом ≈2,32 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,47 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −1,29 млн ₽, маржа −65 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Соревнование ≈13,3 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23346
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.9 |
| торг | 5 | 63 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 13 % | 0.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 278 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 322 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 811 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Березка-5 СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Березка-5 СНТ | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Луговой пос. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лужайка СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лужайка СНТ | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луговое СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Куликово с. | 13 сот. | 450 000 | 34 615 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Луговой пос. | 8,5 сот. | 699 000 | 82 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Луговой пос. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луговой пос. | 17 сот. | 1 390 000 | 81 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 000 / 51 064 / 80 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 472 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 348 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 225 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 978 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 292 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Лужайка СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 850 000 | 17 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Куликово с. | 54,8 м² | 4,2 сот. | 3 500 000 | 63 869 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Печатник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лужайка СНТ | 47 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 51 064 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Бунятино д. | 49,8 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 63 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Рогачево с. | 50 м² | 5 сот. | 2 399 000 | 47 980 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Бунятино д. | 49,8 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 63 253 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Рогачево с. | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Станкин-1 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 27 273 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Лутьково д. | 50,2 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 133 466 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 2 870 000 | история площадки |
| 23.08.2026 | 2 600 000 (−270 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в Снт, расположенная на ухоженном участке в 6 соток. Участок разделен на две зоны: на одной располагаются уютный дом, туалет, душ и бытовка-кладовая, а вторая часть используется для огорода. Дом построен на ленточном фундаменте, большой подвал, на втором этаже есть две кладовки и балкон. На территории между участками находится гараж-ракушка с разрешением от председателя Снт. В соседних продуктовые магазины, аптеки и пункты выдачи. Территория Снт ограждена, а ворота работают на пульте. Возле ворот детская площадка.