Рогачевское ш.
Новоподрезково КП, Химки гор. округ
Дом 40 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 15.05.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 55 %
Земля ≈129 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,94 млн → дом ≈861 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–197 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,16 млн / целевая ≈3,74 млн / пессимист. ≈3,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈244 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Поварово II ≈10,4 км по прямой; до МКАД на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23345
Рейтинг 37/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, км от МКАД); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 55 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 16 % | 8.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 100 % | 7.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.6 |
| участок | 5 | 100 % | 7.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.9 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 236 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 939 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 861 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 525 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Муравей СНТ | 7,2 сот. | 950 000 | 131 944 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кочергино-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вишенка СНТ | 13 сот. | 1 900 000 | 146 154 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кочергино-2 СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Менделеево СНТ | 6 сот. | 770 000 | 128 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вита-ТЭЦ-21 СТ | 24 сот. | 3 300 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юбилейный СНТ | 7,8 сот. | 1 200 000 | 153 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кочергино СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юбилейный СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кочергино СНТ | 20 сот. | 2 750 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 94 512 / 196 667 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 155 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 947 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 740 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 324 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 244 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Кочергино СНТ | 40 м² | 7,7 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Дальний СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 150 000 | 28 750 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Жуково пос. | 39,4 м² | 7,8 сот. | 4 000 000 | 101 523 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Дорожник-1 СНТ | 42 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Гульнево д. | 35 м² | 18 сот. | 6 650 000 | 190 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Хоругвино д. | 50 м² | 8,5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Бухарово д. | 48 м² | 15,9 сот. | 4 200 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Верхнеклязьминского лесничества пос. | 30 м² | 18 сот. | 5 800 000 | 193 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Жуково пос. | 32 м² | 11 сот. | 4 200 000 | 131 250 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Гульнево-Высокое КП | 30 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 196 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 5 000 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 4 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 900 000 (−600 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 400 000 (−500 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 4 000 000 (+600 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 3 600 000 (−400 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 3 150 000 (−250 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 800 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Такая Цена Только ДО Конца Августа. Все вопросы по телефону, Отличная транспортная доступность: Ленинградское, Дмитровское и Рогачевское шоссе, Цкад. Удаленность от Мкад: 30 км. Близость к природе. Рядом озеро, хвойные леса и возможность сбора грибов. Чистый свежий воздух! Прямой договор с Мособлэнерго, скважину нужно ремонтировать, На участке пруд, плодовые деревья, подъезд с двух сторон. Один взрослый собственник. Полная стоимость в договоре. Обременений нет. Быстрый выход на сделку.