Рогачевское ш., 25 км от МКАД
Полянка-1 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,78 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 30.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 88/100 · уверенность 62 %
Земля ≈238 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,43 млн → дом ≈1,35 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 126 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 156 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,81 млн / целевая ≈13,33 млн / пессимист. ≈11,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,98 млн ₽, маржа 67 %, ROI 207 %.
⚠ ROI 207 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, колодец, септик (по описанию).
До ст. пл. 116 км ≈2 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23342
Рейтинг 88/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 237 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 426 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 354 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 044 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Лупаново д. | 15,1 сот. | 4 500 000 | 298 013 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузяево д. | 7,6 сот. | 1 750 000 | 230 263 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузяево д. | 6,2 сот. | 930 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кузяево д. | 46 сот. | 11 950 000 | 259 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зараменье СНТ | 50 сот. | 13 000 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кузяево д. | 6,5 сот. | 1 950 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лупаново д. | 5 сот. | 3 400 000 | 680 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зараменье д. | 19 сот. | 3 000 000 | 157 895 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зараменье д. | 35 сот. | 9 450 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Зараменье д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 126 002 / 156 250 / 171 512 |
| цена объекта | 2 780 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 363 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 808 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 14 068 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 327 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 846 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 983 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 207 % |
| пояснение расчета | ROI 207 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 207 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Целеево КП да: «ванная» + «под ключ» | 87,3 м² | 6,5 сот. | 11 000 000 | 126 002 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Целеево КП да: «душевая кабина» + «мебелью» | 86 м² | 6 сот. | 14 750 000 | 171 512 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Целеево Кантри Клаб КП да: «ванная» + «теплым полом» | 96 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 156 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 14.06.2026 | 3 200 000 (−400 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 990 000 (−110 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 2 890 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 820 000 (−70 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 780 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 780 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт с 1987 года. Дом поставили в 1995г. Первый этаж брус, обшит снаружи. Фундамент лента целая, сухая из бетона с метростроя (в те года была возможность!). Внутри перегородки каркасные. Посередине дома печь с плитой для готовки. Вокруг печи гостиная и две комнаты. Веранда, прихожая и два помещения для с/у и душа. Второй этаж каркасный свободная планировка + полноценный чердак как 3 этаж. Дом сухой, дерево в отличном состоянии, крыша не протекает! Участок ровной прямоугольной формы 20 х 30 метров. Взрослые плодовые деревья. Есть хоз блок 2 х 4 метра. Электричество 15 квт (прямой договор с Мособлэнерго). Есть скважина, но давно не пользовались. Септик и колодец не делал. До участка от бетонки отличная дорога 500 метров, шлагбаум, свой трансформатор на Снт. Многие живут круглый год, все приезжают в выходные и в дачный сезон. Дороги зимой чистят. Один взрослый собственник, ключи на руках, оперативный показ. Звоните с 9 до 22ч.