Рогачевское ш., 45 км от МКАД
Сафоново-2 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 86,2 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,7 млн; первая цена 4,7 млн ₽ от 03.07.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 62 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 622 тыс. → дом ≈2,88 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 71 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,54 млн / целевая ≈5,89 млн / пессимист. ≈5,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈635 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Яхрома ≈16,1 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23324
Рейтинг 38/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 11.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 233 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 622 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 878 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 387 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Русское Поле СНТ | 12 сот. | 910 000 | 75 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семья СНТ | 9,6 сот. | 1 000 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сафоново д. | 10,9 сот. | 950 000 | 87 156 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сафоново д. | 27 сот. | 2 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сафоново-2 СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Марьина Роща СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 11.11.2021 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рампа СНТ | 10 сот. | 599 000 | 59 900 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Марьина Роща СНТ | 12,2 сот. | 550 000 | 45 082 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Харламово д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Харламово д. | 13 сот. | 900 000 | 69 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 624 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 652 / 73 333 / 94 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 543 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 216 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 889 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 234 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 635 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Подъячево с. да: «санузел» + «отделкой» | 90 м² | 10 сот. | 6 600 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Раздолье СНТ да: «санузел» + «тёплый пол» | 85 м² | 10 сот. | 7 990 000 | 94 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Новокарцево д. да: «санузлы» + «под ключ» | 92 м² | 9,1 сот. | 6 500 000 | 70 652 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 4 700 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 4 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 700 000 (−800 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом около деревни Сафоново с правом регистрации в нём на участке в 10 соток. Участок ровный прямоугольной формы. Ухоженный с кустарниками и плодовыми деревьями. На участке дом, баня, колодец, дровник, теплицы, летний душ и туалет. Всё ухоженное и в рабочем состоянии. Дом 6 на 9 м. Дом имеет 7 комнат. На первом этаже кухня, гостинная, место для санузла. Второй этаж 3 спальни. Площадь застройки 55,76, общая площадь 86,17, высота потолка комнат 1 этажа 2,5. Высота потолка мансарды 2,4. Откатные ворота. Экологически чистая зона, рядом лес и водоёмы. Подъезд асфальтирован до дома! Два собственника. Свободная продажа. Полная стоимость в договоре. Показ оперативно, ключи на руках. Все подробности по телефону.