Рогачевское ш., 25 км от МКАД
Медвежий Угол СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 48 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,52 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 30.08.2024.
Рейтинг 79/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈267 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 70 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,99 млн / целевая ≈3,59 млн / пессимист. ≈3,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈940 тыс. ₽, маржа 29 %, ROI 42 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 128 км ≈2 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23322
Рейтинг 79/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 83 % | 44.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 13 % | 1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 266 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 133 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кортис СНТ | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Медвежий Угол СНТ | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечные холмы КДЗ | 44,2 сот. | 13 143 550 | 297 365 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Медвежий Угол СНТ | 27,9 сот. | 8 312 150 | 297 927 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кортис СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечные холмы КДЗ | 12,5 сот. | 2 800 000 | 224 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечные холмы КДЗ | 21,5 сот. | 6 399 225 | 297 638 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечные холмы КДЗ | 29,2 сот. | 8 687 000 | 297 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечные холмы КДЗ | 26,3 сот. | 7 827 225 | 297 613 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Медвежий Угол СНТ | 46,2 сот. | 13 729 625 | 297 178 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 811 / 84 166 / 94 070 |
| цена объекта | 1 520 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 292 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 990 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 790 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 591 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 192 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 940 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Бухарово СНТ | 48 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Покров д. | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Исток СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 250 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Мечта КП | 48 м² | 11,5 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Майдарово СНТ | 48,9 м² | 6,2 сот. | 4 600 000 | 94 070 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Приозерье СНТ | 50 м² | 10 сот. | 4 250 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Блюз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Кочергино м. | 50 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 50 000 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Искровец СНТ | 53 м² | 5,3 сот. | 3 700 000 | 69 811 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Шелепаново д. | 56 м² | 6,5 сот. | 1 999 000 | 35 696 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.08.2024 | 1 900 000 | история площадки |
| 24.10.2024 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.05.2025 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.06.2025 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.07.2025 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.08.2025 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 1 525 000 (−25 000) | история площадки |
| 08.02.2026 | 1 520 000 (−5 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 520 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию участок 8 сот с жилым помещением (садовый дом) 47.4 м2. 31 км от Москвы (в пределах Цкад). Расположение: Солнечногорский район, деревня Холмы, Снт "Медвежий угол". Участок огорожен забором. Дом оформлен как жилое помещение, возможна регистрация. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Предназначены для ведения садоводства и огородничества. Недалеко от поселка находится озеро Сенеж (г. О. Солнечногорск). Отличный вариант для тех, кто давно хочет построить дом, куда можно ездить хоть каждые выходные. Близ лежащие города Москва, Химки, Лобня, Долгопрудный, Зеленоград, Солнечногорск. Инфраструктура: магазины в 7-ми минутах езды на машине/15 минут пешком. До остановки общественного транспорта 15 минут пешком. Доставки Ozon, Перекресток, такси и прочие приезжают без проблем. Взрослые собственники, свободная продажа. Юридически все супер, документы на руках. Агентов просьба не беспокоить!