Рогачевское ш., 45 км от МКАД
Надежда СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 43 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 11.09.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 841 тыс. → дом ≈2,66 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 47 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Сенеж ≈6,5 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23321
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 155 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 19 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 841 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 659 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 837 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Тимоново д. | 10,7 сот. | 2 400 000 | 224 299 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 7,5 сот. | 1 462 500 | 195 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 8,7 сот. | 2 100 000 | 241 379 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фермерский КДЗ | 6,3 сот. | 999 999 | 158 730 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тимоново д. | 12 сот. | 1 610 000 | 134 167 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тимоново д. | 15,5 сот. | 2 070 000 | 133 548 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тимоново д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Тимоново д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тимоново д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 77 500 / 172 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 167 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 009 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 850 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 534 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 201 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Вертлино д. да: «душевая кабина» + «ремонта» | 40 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 172 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Дружный СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Надежда-1 СНТ да: «ванная» + «ремонтируется» | 40 м² | 5,6 сот. | 3 100 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 17.09.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Являюсь Собственником, Все Вопросы По Телефону. Торг Приветствуется! Отличное предложение, для ценителей загородной жизни, в экологически чистом районе Солнечногорска, д. Тимоново, озеро Сенеж, Рядом лесные массивы, где грибы, ягоды. Свежий воздух, тишина и уют. Красивый дом, баня, летняя кухня. На земельном участке: Яблони, груши, малина, крыжовник, черная смородина. Все для Вас! Удобная локация Снт "Надежда" Территория закрытая, дороги чистят, соседи добропорядочные. Есть общественный транспорт автобус 26.