Рогачевское ш., 80 км от МКАД
Вьюхово д., Клин гор. округ
Дом 33,4 м², участок 27 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,75 млн; первая цена 3,75 млн ₽ от 21.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 27 сот. = 1,31 млн → дом ≈2,09 млн ₽, 63 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 32 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈468 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,73 млн / целевая ≈1,56 млн / пессимист. ≈1,39 млн → от пессимистичной прибыль −1,97 млн ₽, маржа −142 %, ROI −59 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: баня, скважина, газ.
До ст. Путепроводная ≈9 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23319
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 62 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 3.3 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 310 000 ₽ (27 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 090 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 575 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Метролог СНТ | 30 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Метролог СНТ | 27 сот. | 1 350 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Владыкино д. | 12,5 сот. | 600 000 | 48 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Владыкино д. | 12,5 сот. | 500 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Владыкино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Владыкино д. | 10 сот. | 699 000 | 69 900 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Березино д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Березино д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Березино д. | 41 сот. | 3 711 000 | 90 512 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Захарово с. | 7,2 сот. | 699 900 | 97 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 468 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 53 539 / 62 712 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 733 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 646 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 560 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 386 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 972 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −142 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Бортниково д. | 40 м² | 15 сот. | 1 280 000 | 32 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Захарово д. | 25,5 м² | 15 сот. | 1 300 000 | 50 980 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Спас-Заулок с. | 29,5 м² | 15 сот. | 1 850 000 | 62 712 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Селевино д. | 40 м² | 20 сот. | 5 700 000 | 142 500 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Спас-Заулок с. | 41 м² | 25 сот. | 2 300 000 | 56 098 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 3 750 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 690 000 (−10 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 620 000 (−70 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 550 000 (−70 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 3 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом с хозяйственными постройками в деревне Вьюхово на участке 27 соток. Категория земель-земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства. Дом жилой 1992 года постройки, из бруса, отделан сайдингом. Общая площадь 50 кв. М., жилая 33,4кв. М, в доме два входа, 4 комнаты и 2 веранды с двух сторон. В дом проведен газ. Отопление водяное, Аогв-11. На участке скважина, вода в дом не заведена! Электричество подключено(15 квт). На участке есть баня, сарай из пеноблоков, недостроенный хозблок для содержания животных. Туалет на улице Участок ровный, по периметру забор из профлиста, есть ворота и навес для двух машин с бетонированной площадкой. На участке есть плодовые кусты и деревья. Соседи только с одной стороны. Один собственник. До Клина 23 км, дорога асфальтированная, рейсовые автобусы ходят регулярно! Просмотр по предварительной договоренности!