Рогачевское ш., 68 км от МКАД · земля с домом
Губино д., Клин гор. округ
Дом 17 м², участок 10 сот., бревно.
Дом по описанию: «Продаётся земельный участок с летним домиком!»
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 29.06.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 35 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 619 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 117 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 36 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈340 тыс. ₽; дом 17 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Клин ≈8,9 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23305
Рейтинг 50/100 · уверенность 35 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 22.9 |
| торг | 5 | 58 % | 9.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 7.8 |
| участок | 5 | 55 % | 9.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 922 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 619 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 981 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 116 529 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Губино д. | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Губино д. | 15 сот. | 820 000 | 54 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Губино д. | 9,1 сот. | 575 000 | 63 187 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Губино д. | 8,5 сот. | 693 000 | 81 529 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Губино д. | 11,9 сот. | 1 200 000 | 100 840 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чистые Пруды дп | 12,1 сот. | 804 600 | 66 496 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чистые Пруды дп | 9,6 сот. | 580 000 | 60 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чистые Пруды дп | 11,7 сот. | 816 900 | 69 821 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чистые Пруды дп | 20 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чистые Пруды дп | 10 сот. | 615 000 | 61 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 17 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 111 / 46 242 / 56 373 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 17 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 17 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.3 км | Русь СНТ | 18 м² | 7,5 сот. | 650 000 | 36 111 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Авангард СНТ | 20,4 м² | 8 сот. | 1 150 000 | 56 373 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.06.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 24.07.2026 | 2 700 000 (−150 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок с летним домиком! На участке 10 соток имеется: гараж, дом из бревна и летний домик. Гараж сухой 35 квм с ямой. Дом из бревна( без внутренней отделки) 2 жтажа 140 квм( не оформлен) ( часть строй материалов достанется новым хозяивам). Летник домик 17 мкв На участке много цветов, плодовые кустарники. Свободная продажа. Торг возможен. Показ в любое время.