Рогачевское ш., 50 км от МКАД
Семеновское с., Дмитровский гор. округ
Дом 47 м², участок 20 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,96 млн → дом ≈1,54 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 33 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,03 млн / целевая ≈3,62 млн / пессимист. ≈3,22 млн → от пессимистичной прибыль −593 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; септик; в описании: газ.
До ст. Сенеж ≈17,5 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23301
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 962 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 538 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 723 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Семеновское с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Семеновское с. | 11 сот. | 1 309 000 | 119 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Семеновское с. | 44 сот. | 5 236 000 | 119 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Семеновское с. | 6 сот. | 790 000 | 131 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Семеновское с. | 9,2 сот. | 890 000 | 96 739 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семеновское с. | 32 сот. | 3 808 000 | 119 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семеновское с. | 36 сот. | 4 284 000 | 119 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семеновское с. | 18 сот. | 2 142 000 | 119 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семеновское с. | 8 сот. | 780 000 | 97 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семеновское с. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 000 / 72 642 / 103 750 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 028 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 827 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 625 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 222 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -593 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Сафоново д. | 40 м² | 10 сот. | 4 150 000 | 103 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Струбково д. | 50 м² | 20 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Новосиньково пос. | 53 м² | 10 сот. | 3 850 000 | 72 642 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Москов. Обл. Дмитров. Р/н, с. Семёновское от Мкад 58км. Продается уютный, летний домик 47м2 год постройки 2020 г. Крыша черепица. В доме спальня, кухня, душевая, туалет, прихожая. Участок 20сот., что позволяет построить круглогодичный дом для постоянного проживания На участке имеется: электричество 15 Квт, колодец, септик, переносной бассейн, утеплённые хозблок. По границе участка проходит газ. В доме имеется необходимая мебель, техника. Идеальное место, кто ищет спокойствие и близость к природе. В посёлке развита инфраструктура: дет. Сад, школа, магазины Лента, Магнит, Озон, Вайберез, Стройматериалы и т. Д. Остановка общественного транспорта в10-15мин пешком. Цена 3500000руб.