Рогачевское ш., 65 км от МКАД
Дружба-28 СНТ, Клин гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот., брус.
Цена 950 тыс. ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 331 тыс. → дом ≈619 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 63 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈108 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Клин ≈22 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23300
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 16 % | 8.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 331 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 619 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Анненка д. | 30 сот. | 3 100 000 | 103 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Анненка д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Удача СНТ | 18 сот. | 650 000 | 36 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бутырки д. | 7 сот. | 780 000 | 111 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Доршево д. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Доршево д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Чернеево с. | 26 сот. | 3 500 000 | 134 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Бутырки д. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Чернеево с. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Бутырки д. | 30 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 333 / 65 079 / 86 500 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 769 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 681 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 592 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 415 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 107 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Александрово д. | 30 м² | 8,5 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Слобода СНТ | 20 м² | 8,2 сот. | 1 730 000 | 86 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Гея СНТ | 31,5 м² | 8 сот. | 2 050 000 | 65 079 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся Дом 25 кв. М. На участке 6 соток! Адрес объекта: Московская область, г. О. Клин. Д. Анненка, Снт Дружба-28. Деревянный дачный дом с комнатой и кухней. Коммуникации: электричество, вода колодец! Отопление: печное и электрическое! Участок ухоженный, ровный, огорожен! На въезде в Снт установлен шлагбаум! Круглогодичный подъезд! Документы готовы к продаже!