Рогачевское ш., 61 км от МКАД
Лужайка СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 53,5 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 04.05.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 250 тыс. → дом ≈1,95 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 39 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈970 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,61 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −755 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Соревнование ≈13,3 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23297
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 80 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 13 % | 0.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 250 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 950 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 449 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лужайка СНТ | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-5 СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лужайка СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Луговой пос. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка-5 СНТ | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Куликово с. | 13 сот. | 450 000 | 34 615 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луговое СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Куликово с. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Куликово с. | 11 сот. | 1 350 000 | 122 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луговой пос. | 8,5 сот. | 699 000 | 82 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 970 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 231 / 51 587 / 52 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 606 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 476 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 345 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 085 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -755 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.8 км | Созвездие СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Прогресс-2 СНТ | 50,4 м² | 6,6 сот. | 2 600 000 | 51 587 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Сокол СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 65 556 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Уголек СНТ | 65 м² | 6,5 сот. | 2 550 000 | 39 231 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дом для жизни и отдыха на природе. 1 собственник. Без обременений. Дом кирпичный. Дом 53,5 кв. М. Два этажа. Подходит для круглогодичного проживания. Первый этаж: кухня и просторная комната, печь (действующая). Второй этаж: просторная комната и кладовая. Спокойная локация, дружелюбные соседи, некоторые живут круглый год. Участок ровный, квадратный, собственный колодец, плодово-ягодные деревья и кустарники. На территории товарищества есть летний магазин, приезжает продуктовая лавка. До остановки общественного транспорта 900 м. В 2,3 от Снт находится удивительное место, Николо-Пешношский мужской монастырь, основанный в 1361 году. Здесь хорошо просто посидеть и почувствовать атмосферу места. В монастыре есть небольшой зоопарк. Все документы готовы к сделке. Звоните и записывайтесь на просмотр.