Рогачевское ш., 45 км от МКАД · земля с домом
Клусово д., Дмитровский гор. округ
Участок 9 сот., кирпич.
Дом по описанию: «Земля с кирпичным домом, в жилой деревне всего в 40 км от Мкад!»
Цена 3,2 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 04.08.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 29 %
Земля ≈206 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,86 млн → дом ≈1,34 млн ₽ (нижний квартиль 10 участков).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подсолнечная ≈17,3 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23293
Рейтинг 47/100 · уверенность 29 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: площадь дома, год, коммуникации); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 39.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 7.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 206 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 856 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 344 000 ₽ |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Клусово д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Космынка д. | 9,9 сот. | 3 750 000 | 378 788 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Космынка д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Космынка д. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Космынка сад. уч. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Космынка сад. уч. | 16 сот. | 3 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Космынка д. | 14 сот. | 4 800 000 | 342 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Космынка д. | 15 сот. | 4 550 000 | 303 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Космынка д. | 11 сот. | 3 800 000 | 345 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Космынка д. | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 3 200 000 (+1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земля с кирпичным домом, в жилой деревне всего в 40 км от Мкад! Прописка. Участок 9+ соток. Отличное место для жизни и инвестиций. Продается кирпичный недостроенный дом под крышей в жилой деревне. Дом расположен в месте с круглогодичным подъездом и всеми преимуществами сельской жизни без лишних платежей. Почему стоит обратить внимание: Никаких членских взносов и ежемесячных сборов. Это не Снт и не коттеджный поселок. Коммунальное обслуживание. Дороги чистят зимой, мусор регулярно вывозят, территорию обслуживают муниципальные службы. Прописка. Полноценная регистрация по месту жительства. Всего 40 км от Мкад по Рогачевскому шоссе удобная транспортная доступность. Участок 9 соток (по факту больше, есть возможность увеличить площадь). Дополнительный потенциал. Участок имеет удачное расположение со стороны Рогачевского шоссе. При желании можно организовать парковку для автомобилей, а также установить торговый павильон, магазин или киоск и получать дополнительный доход. Кирпичный дом; под крышей; можно завершить строительство по своему вкусу без переплаты за чужой ремонт; подходит как для постоянного проживания, так и для загородного отдыха. Если вы ищете дом рядом с Москвой без дополнительных поборов, с пропиской, хорошим участком и возможностью реализовать собственный проект этот вариант стоит посмотреть. Торг. Пишите. С удовольствием отвечу на все вопросы.