Рогачевское ш., 25 км от МКАД
Липки СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 30 м², участок 6,6 сот., брус.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 16.08.2025.
Рейтинг 81/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈344 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 183 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 186 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,36 млн / целевая ≈5,73 млн / пессимист. ≈5,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,29 млн ₽, маржа 65 %, ROI 182 %.
⚠ ROI 182 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь.
До ст. пл. 128 км ≈3,1 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23291
Рейтинг 81/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.5 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 343 970 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 270 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Стародальня д. | 38,2 сот. | 15 458 850 | 404 682 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Стародальня д. | 8,8 сот. | 2 951 242 | 335 368 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Стародальня д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Стародальня д. | 45,5 сот. | 18 443 700 | 405 356 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Стародальня д. | 9,9 сот. | 3 354 142 | 338 802 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечные холмы КДЗ | 34,3 сот. | 12 330 000 | 359 475 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Безверхово д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Безверхово д. | 34,3 сот. | 12 344 400 | 359 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Безверхово д. | 38,2 сот. | 11 355 575 | 297 266 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Безверхово д. | 29,4 сот. | 11 919 150 | 405 413 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 183 333 / 185 714 / 208 333 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 363 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 045 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 727 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 090 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 287 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 182 % |
| пояснение расчета | ROI 182 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 182 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Бухарово д. | 35 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Есипово Форест КП | 36 м² | 8,5 сот. | 6 600 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Радумля пгт | 36 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2025 | 1 650 000 | история площадки |
| 22.09.2025 | 1 620 000 (−30 000) | история площадки |
| 24.09.2025 | 1 630 000 (+10 000) | история площадки |
| 02.10.2025 | 1 650 000 (+20 000) | история площадки |
| 05.10.2025 | 1 640 000 (−10 000) | история площадки |
| 26.10.2025 | 1 650 000 (+10 000) | история площадки |
| 30.10.2025 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.10.2025 | 1 650 000 (+50 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 1 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 09.03.2026 | 1 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 600 000 (+50 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 1 650 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вблизи города, вдали от суеты. Продаю дачу в Снт Липки, д. Стародальня. Дача 30 кв. М, 2 комнаты и кухня. Утепление 10 см можно жить до морозов. Электричество заведено, отопление печное. Вода центральная, сезонная. Есть туалет, хозблок и теплица. На участке растут яблони, смородина, малина, слива. При необходимости, место достаточно для строительства дома. Деревенский тариф на свет. Пмж, свой адрес. Дороги чистят зимой. Несколько семей живут круглый год. Кадастровый номер участка: 50:09:0060111:330. Координаты для проезда: 56.109416, 37.260196. Автобус 377 Зеленоград (Крюково) деревня Холмы. 8 минут пешком до автобусной остановки. Проезд по Ленинградскому и Рогачёвскому шоссе. Звоните, пишите в чат (09-21,00). Продажа без ипотеки и мат капитала.