Рогачевское ш., 28 км от МКАД
Хоругвино д., Солнечногорск гор. округ
Дом 50 м², участок 8,5 сот., бревно, 2004 год.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 31.07.2024.
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Земля ≈228 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,94 млн → дом ≈1,06 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–178 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,7 млн / целевая ≈3,33 млн / пессимист. ≈2,96 млн → от пессимистичной прибыль −590 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. пл. 128 км ≈5,3 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23290
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 130 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 227 652 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 935 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 065 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Хоругвино д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Хоругвино д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 05.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Хоругвино д. | 24 сот. | 5 000 000 | 208 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Хоругвино д. | 22 сот. | 4 600 000 | 209 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Хоругвино д. | 4 сот. | 1 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Хоругвино д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Хоругвино д. | 4 сот. | 1 190 000 | 297 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Хоругвино д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Хоругвино д. | 35,6 сот. | 14 952 000 | 420 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хоругвино д. | 26,4 сот. | 10 100 000 | 382 576 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 470 / 73 444 / 177 778 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 515 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 330 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 960 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -590 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Полимер СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 68 627 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Покров д. | 50 м² | 5 сот. | 8 500 000 | 170 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Муравей СНТ | 50,9 м² | 7,2 сот. | 1 500 000 | 29 470 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Покров д. | 47,9 м² | 5 сот. | 8 450 000 | 176 409 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Блюз СНТ | 46 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 78 261 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Кортис СНТ | 45 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 177 778 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Майдарово пос. | 54 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Муравей СНТ | 54 м² | 7,2 сот. | 1 950 000 | 36 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ложки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Ясная Поляна СНТ | 50 м² | 6,7 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.07.2024 | 2 700 000 | история площадки |
| 25.06.2025 | 2 300 000 (−400 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 3 000 000 (+700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам не большой домик, в центре красивой деревни Хоругвино, от Москвы 20-25 минут по м-11, деревня жилая, многие проживают круглый год, тихое уютное место. В 5 минутах пешком автобусная остановка и магазин. На участке так же расположенны гараж, колодец, теплица и не большой сарайчик. Все вопросы по телефону, документы готовы к сделке. Возможен обмен на авто.