Рогачевское ш., 80 км от МКАД
Исаково СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 68 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 05.04.2022.
Рейтинг 19/100 · уверенность 65 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 275 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,69 млн / целевая ≈1,52 млн / пессимист. ≈1,35 млн → от пессимистичной прибыль −2,13 млн ₽, маржа −158 %, ROI −61 %.
Коммуникации: колодец; септик; в описании: печь, баня.
До ст. Мельдино ≈9 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23289
Рейтинг 19/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 2.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 275 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 575 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 868 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Исаково д. | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Исаково д. | 13 сот. | 1 350 000 | 103 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лад СНТ | 6 сот. | 230 000 | 38 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заречье-1 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дутшево д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Назарово д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Северная Звезда СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Молодогвардеец-1 СНТ | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Молодогвардеец-1 СНТ | 9,5 сот. | 600 000 | 63 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Раменье СНТ | 11,5 сот. | 350 000 | 30 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 945 / 23 673 / 37 500 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 690 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 606 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 521 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 352 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 130 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −158 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Назарово д. | 57,9 м² | 12 сот. | 460 000 | 7 945 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Липино д. | 75 м² | 10 сот. | 5 000 500 | 66 673 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Феникс СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ступино д. | 80 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Свердловский СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Правда СТ | 70,7 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 32 532 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Гудок СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Пантелеево д. | 75 м² | 10,7 сот. | 1 650 000 | 22 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Мельдино д. | 69,7 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 23 673 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ясень СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 499 000 | 35 700 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2022 | 4 300 000 | история площадки |
| 11.05.2022 | 4 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.06.2022 | 3 870 000 (−230 000) | история площадки |
| 21.07.2022 | 3 600 000 (−270 000) | история площадки |
| 06.08.2022 | 2 950 000 (−650 000) | история площадки |
| 09.04.2023 | 3 150 000 (+200 000) | история площадки |
| 16.05.2023 | 2 950 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.08.2023 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.09.2024 | 2 700 000 (−150 000) | история площадки |
| 17.03.2025 | 2 550 000 (−150 000) | история площадки |
| 17.09.2025 | 2 850 000 (+300 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 350 000 (+500 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 150 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 850 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
! Продаётся 2-х эт. Дом из бруса 20*20 утеплен и обшит сайдингом. Общей площадью 68 кв. М. +крыльцо. На первом этаже кухня, спальня, проходная комната, с/у. На втором этаже две большие комнаты. Электричество разведено по дому, вода из колодца, септик, водонагреватель. Дом отапливается печкой и электрическими конвекторами. Остается техника и мебель. Ухоженный участок, разработан, огорожен по периметру металичесским забором, между соседями рабица. На участке баня, два колодца, хозблок, плодовые кустарники, клубника. В пешей доступности река Сестра, лес с черникой и грибами. Рядом молочная ферма. Остановка в 10мин. Хотьбы. Автобусы ходят до г. Дмитров, и до станции Мельдино. Дом и участок в собственности. Один собственник. К сожалению фотографии не передают всю прелесть места, и приятную обстановку дома. Лучше приехать и посмотреть воочию. Торг реальному покупателю.