Рогачевское ш., 54 км от МКАД
Бородино ДНП, Дмитровский гор. округ
Дом 15 м², участок 15 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 52 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,43 млн → дом ≈1,27 млн ₽, 85 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 53 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 122 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,01 млн / целевая ≈1,81 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −883 тыс. ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. имени Барсученко ≈21,4 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23288
Рейтинг 27/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 24 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 232 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 428 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 271 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 84 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бородино ДНП | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бородино ДНП | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Телешово д. | 21 сот. | 11 990 000 | 570 952 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Телешово д. | 12,2 сот. | 5 500 000 | 450 820 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Телешово д. | 14 сот. | 6 200 000 | 442 857 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Телешово д. | 17,7 сот. | 2 100 000 | 118 644 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Объединения Телешово ДП | 9,6 сот. | 780 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Телешово д. | 15,7 сот. | 2 500 000 | 159 236 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Муравка СНТ | 18 сот. | 1 685 555 | 93 642 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Телешово д. | 7 сот. | 400 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 122 222 / 133 333 |
| цена объекта | 2 699 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 294 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 014 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 913 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 813 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 611 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -883 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.7 км | Горшково КП | 15 м² | 12 сот. | 800 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Тимофеево д. | 15 м² | 14 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Бунятино д. | 18 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 122 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 699 000 (−51 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 699 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом: полностью готовый дом из морского контейнера с мебелью и всем необходимым для комфортного круглогодичного проживания. Не был в использовании. Вы будете первым владельцем! Комплектация: утепление Ппу 60-80 мм, установлена кухня с раковиной, шкаф для вещей, раскладной двуспальный диван, стол, стулья. Санузел с душевой, раковиной и унитазом. В санузле установлен теплый пол, водонагреватель. Возможно дооснащение техникой (телевизор, плита, холодильник, микроволновка, кондиционер) обсуждается отдельно. Продуманная планировка (по дизайн-проекту), качественные материалы. Несколько сценариев внутреннего и внешнего освещения. Свет, подсветка, теплый пол и обогреватель управляются удалено через приложение в смартфоне. Можно включить/выключить в любое время. Выведена внешняя розетка под генератор и щиток для подключения электричества от сети. Дом установлен на винтовые сваи. К домику можно легко пристроить террасу. Участок: 15 соток в Днп Боpодинo дачнoe. Возможно уменьшить до 7,5. Будет дешевле. Поселок: - элитное расположение, заповедная зона. - закрытая охраняемая территория (въезд через шлагбаум). - асфальтированный подъезд до поселка. - ровные дороги внутри посёлка. - правильная/ровная нарезка участков. - уличное освещение дорог. - посёлок заселён, соседи живут круглогодично. - центральное круглогодичное водоснабжение. Участок: - расположен на главной улице удобный заезд, можно сделать 2 отдельных заезда. - ровная прямоугольная нарезка. - электричество подведено к участку. - сухой. - круглогодичный водопровод подведен к участку. - дренажная канава по периметру. - хорошие соседи. Построились, живут. - на участке растут молодые березки и елочки можно выстроить вдоль забора или внутри участка. - отсутствуют мусор и строительные отходы. Места рядом: - нaпpoтив Гольф клуб Illa Links. - рядом строится спортивный комплекс с бассейном (в пешей доступности). - озеро в пешей доступности. - 5-7 минут на машине платная рыбалка. - лес вокруг поселка. - очень тихие, живописные места на чистом воздухе. Расположение: - Направление: Дмитровское, Рогачевское шоссе. - Расстояние от Мкад: 67 км. - Ближайшие деревни: Телешово, Бородино. - Ближайшие населенные пункты: Семеновское, Рогачево. Один собственник, быстрый выход на сделку. Звоните, отвечу на ваши вопросы. Кадастровый номер 50:04:0200302:146. Есть возможность приехать и посмотреть вживую. Звоните, пишите. Договоримся о дате и времени.