Рогачевское ш., 45 км от МКАД
Семья СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 27 м², участок 11 сот., сэндвич-панели.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 06.09.2024.
Рейтинг 28/100 · уверенность 52 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 703 тыс. → дом ≈1,3 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 35 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,19 млн / целевая ≈1,07 млн / пессимист. ≈950 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,29 млн ₽, маржа −136 %, ROI −58 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Яхрома ≈16,1 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23286
Рейтинг 28/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 16.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 883 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 703 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 296 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сафоново-2 СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семья СНТ | 9,6 сот. | 1 000 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сафоново-2 СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рампа СНТ | 10 сот. | 599 000 | 59 900 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Марьина Роща СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 11.11.2021 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сафоново д. | 10,9 сот. | 950 000 | 87 156 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сафоново д. | 27 сот. | 2 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Русское Поле СНТ | 12 сот. | 910 000 | 75 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Марьина Роща СНТ | 12,2 сот. | 550 000 | 45 082 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Харламово д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 44 000 / 48 286 |
| цена объекта | 1 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 187 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 128 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 068 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 950 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 289 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −136 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.6 км | У сердца Яхромы КП | 25 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Блокадник СНТ | 20 м² | 12 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Росток СНТ | 35 м² | 10 сот. | 1 690 000 | 48 286 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.09.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 26.10.2025 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 150 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 1 999 000 (−151 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 999 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом на ровном участке в 11 соток. Прекрасная локация: рядом лес(грибной), магазин, конюшня, большое озеро с пляжем. Круглогодичный подъезд. Дом 27 кв. М. Каркас и качественный сайдинг, односкатная крыша, фундамент на бетонных сваях. В доме спальная с двух спальной кроватью, мебель, на кухне диван и кухонная мебель. Туалет с поддоном для душа. Дом получился теплый, зимой прогревается до 28 градусов. Электричество 3 фазы, 15кватт. На участке: колодец, зона для костра, грядки, садовые деревья, сосны и отдельная лесная зона с березами и елями. Также стоит бытовка собранная из качественного материала (2х4 м). Участок ровный. С двух сторон хорошие соседи. Забор и место для парковки.