Рогачевское ш., 41 км от МКАД
Тихая Слобода КП, Дмитровский гор. округ
Дача 100 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 6,5 млн; первая цена 6,5 млн ₽ от 16.03.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 66 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,24 млн → дом ≈1,76 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,7 млн / целевая ≈6,03 млн / пессимист. ≈5,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,11 млн ₽, маржа 21 %, ROI 26 %.
Коммуникации: колодец; септик; в описании: печь, баня.
До ст. Подсолнечная ≈14,6 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23282
Рейтинг 59/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 52 % | 22.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 3 % | 0.2 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 240 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 760 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Глухово д. | 8,4 сот. | 1 260 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Глухово д. | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Глухово д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Костино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аист-1 СНТ | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аист-1 СНТ | 19 сот. | 1 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чеприно д. | 8 сот. | 999 999 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чеприно д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Аист-1 СНТ | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фофаново д. | 24 сот. | 2 099 555 | 87 481 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 407 / 62 658 / 100 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 699 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 364 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 029 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 359 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 109 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Рыгино-1 СНТ | 100 м² | 8,2 сот. | 7 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Рысь СНТ | 96 м² | 12 сот. | 9 000 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Ландыш СНТ | 108 м² | 7,2 сот. | 3 500 000 | 32 407 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Титово д. | 120 м² | 13,4 сот. | 7 600 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Грачи СНТ | 98 м² | 8 сот. | 9 000 000 | 91 837 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Арбузово СНТ | 80 м² | 16 сот. | 8 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Малахит СТ | 96,8 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 61 983 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Монтажник СНТ (Тимоново д.) | 96 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 52 083 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Вельево д. | 88,2 м² | 8 сот. | 4 650 000 | 52 721 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Луч СНТ | 91,5 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 34 426 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 6 500 000 | история площадки |
| 23.03.2026 | 4 500 000 (−2 000 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 3 900 000 (−600 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем родную дачку. Сделана круглогодичная вода из колодца и канализация септик тройной из колец. В доме разведена круглогодичная вода, душ, туалет, бойлер 80л, посудомойка, есть куда подключить стиральную машину. Вся электропроводка новая, современная, с кучей автоматов на каждый узел. Новый современный электросчетчик на улице на отдельном столбе как полагается. Делали хорошо, для себя. Душевная печь камин. Дом и баня недавно покрашены. Крыша дома полностью протянута новыми герметичными саморезами. Крыша крыльца новая. Также на крыльце новые так называемые гибкие окна. Во дворе чильные качели. Также во дворе здание под баню, но мы использовали как подсобку. Тупиковая не проходная улица, поэтому тишина без лишних глаз. Соседи только с двух сторон, что добавляет уединения. Круглогодичный подъезд, охрана, шлагбаум. Много кто на улице живет на постоянной основе.