Рогачевское ш., 21 км от МКАД
Приозерье СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 60 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 17.06.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 61 %
Земля ≈275 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,75 млн → дом ≈553 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 77 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,62 млн / целевая ≈5,06 млн / пессимист. ≈4,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈590 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. пл. 120 км ≈0,6 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23279
Рейтинг 60/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 12.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 274 688 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 747 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 553 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 217 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Акишево д. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акишево д. | 6,5 сот. | 2 800 000 | 430 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Овсянниково пос. | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Акишево д. | 8 сот. | 3 499 900 | 437 488 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Акишево д. | 8 сот. | 2 130 000 | 266 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Акишево д. | 30 сот. | 35 000 000 | 1 166 667 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Акишево д. | 12 сот. | 2 900 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Акишево д. | 7,5 сот. | 2 380 000 | 317 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Акишево д. | 12 сот. | 5 700 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Овсянниково пос. | 6,5 сот. | 2 300 000 | 353 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 667 / 91 124 / 130 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 619 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 338 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 057 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 495 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 590 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Мечта КП | 60,5 м² | 10 сот. | 5 385 000 | 89 008 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Объединения Телешово ДП | 60 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 82 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Кунья Роща-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бабаиха д. | 55,2 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 90 580 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Никольское д. | 60 м² | 11 сот. | 2 980 000 | 49 667 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мечта КП | 50 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Холмы СНТ | 60 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Горки Сухаревские д. | 60 м² | 6,3 сот. | 4 600 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Кунья Роща-1 СНТ | 55 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 127 273 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | ПятьсотОК КП | 70 м² | 5 сот. | 9 500 000 | 135 714 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 5 000 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 4 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 300 000 (−1 200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с домом, баней и дровником. Площадь участка 10 соток, удобный подъезд. Автобус номер 50, маршрутка номер 171 от Лобни и электричка от Икши, остановка 120 км. Прошу 3 300 000 рублей. Расчёт наличными.