Рогачевское ш., 56 км от МКАД
Бунятино д., Дмитровский гор. округ
Дача 28 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 06.06.2024.
Рейтинг 28/100 · уверенность 54 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,08 млн → дом ≈915 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 33 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,26 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −454 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. имени Барсученко ≈15,5 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23274
Рейтинг 28/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 14.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 395 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 085 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 915 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 679 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бунятино д. | 23 сот. | 2 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бунятино д. | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бунятино д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бунятино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бунятино д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бунятино д. | 16 сот. | 1 550 000 | 96 875 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бунятино д. | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бунятино д. | 22,1 сот. | 2 600 000 | 117 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Абрамцево с. | 8,4 сот. | 1 350 000 | 160 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Абрамцево с. | 8,4 сот. | 1 099 000 | 130 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 91 667 / 125 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 258 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 145 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 032 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 806 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -454 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Савельево д. | 24 м² | 8,9 сот. | 2 200 000 | 91 667 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Прогресс-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 68 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Чайка СНТ | 27 м² | 6 сот. | 900 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | 30 м² | 10 сот. | 3 100 000 | 103 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16 км | Орудьево СНТ | 20 м² | 10 сот. | 1 380 000 | 69 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Заовражье д. | 20 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Орудьево с. | 20 м² | 9,4 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2024 | 1 500 000 | история площадки |
| 04.09.2024 | 1 650 000 (+150 000) | история площадки |
| 06.09.2024 | 1 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 19.05.2025 | 2 600 000 (+1 100 000) | история площадки |
| 19.11.2025 | 2 200 000 (−400 000) | история площадки |
| 03.12.2025 | 2 600 000 (+400 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 2 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю свою дачку, участок 12 соток, домик 4х7 + погреб, гараж 6х6, рядом речка 50 м, это не снт, а деревня, я собственник.