Рогачевское ш., 45 км от МКАД
Монтажник СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 16 м², участок 8 сот.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Земля ≈171 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,37 млн → дом ≈931 тыс. ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–178 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈220 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −671 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: в описании: скважина, газ.
До ст. Подсолнечная ≈7,2 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23273
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 16.8 |
| торг | 5 | 77 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 4.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 171 131 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 369 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 931 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 188 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Тимоново д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тимоново д. | 11 сот. | 2 900 000 | 263 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тимоново д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тимоново д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фермерский КДЗ | 6,3 сот. | 999 999 | 158 730 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аист СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тимоново д. | 11 сот. | 3 990 000 | 362 727 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тимоново д. | 8 сот. | 1 690 000 | 211 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тимоново д. | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аист СНТ | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 100 000 / 177 778 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 880 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 786 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 692 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 504 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -671 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Клен СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Исток-С СНТ | 18 м² | 7,5 сот. | 3 200 000 | 177 778 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Солнечная Поляна СНТ | 18 м² | 5,5 сот. | 990 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Рысь СНТ | 20 м² | 12 сот. | 2 190 000 | 109 500 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Заовражье д. | 20 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Семейный Парк КП | 15 м² | 11 сот. | 2 250 000 | 150 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Лизинком ССПК | 18 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 194 444 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Клинские Дачи КП | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | ТЭЦ-20 СНТ | 20 м² | 9,5 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Блокадник СНТ | 20 м² | 12 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 2 250 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 100 000 (−150 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 950 000 (−150 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 2 200 000 (+250 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 600 000 (+400 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 1 900 000 (−700 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 1 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 950 000 (+200 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 1 550 000 (−400 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 1 850 000 (+300 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 1 550 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 300 000 (+750 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Зaмечaтeльный лесной! Участoк с мaленьким домиком, в пешей доступности со всей инфраструктурой города, и жемчужины озера Сенеж 45 км Ленингpaдского ш или Пятницкое ш в paйoнe д. Tимоново, Снт "Moнтaжник". Закрытая территория всего 60 участков, элeктричeствo 380, интернет проводной высокоскоростной, кpуглогoдичное, летний вoдопpовoд скважина 300 метров официальная, закрытая территория со шлагбаумом, централизованный вывоз мусора, нa участках ведутcя рaботы по согласованию гaзификaции. Возмoжна пpопискa c почтовым адpесoм МО, более 40 лет соседи живут круглый год, газ по границам участка, до оз Сенеж пешком 15 минут пешком, рядом военный городок со школами и детскими садами, церковь, супермаркеты и рынок.