Рогачевское ш., 26 км от МКАД
Безверхово д., Солнечногорск гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 30.11.2025.
Рейтинг 46/100 · уверенность 66 %
Земля ≈297 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,78 млн → дом ≈716 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 46 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,75 млн / целевая ≈3,37 млн / пессимист. ≈3 млн → от пессимистичной прибыль ≈273 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; свет — есть.
До ст. пл. 128 км ≈3,3 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23272
Рейтинг 46/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 297 359 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 784 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 716 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Безверхово д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Безверхово д. | 34,3 сот. | 12 344 400 | 359 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Безверхово д. | 38,2 сот. | 11 355 575 | 297 266 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Безверхово д. | 29,4 сот. | 11 919 150 | 405 413 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Безверхово д. | 26,9 сот. | 6 862 050 | 255 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Безверхово д. | 45,5 сот. | 18 443 700 | 405 356 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Безверхово д. | 42,6 сот. | 15 336 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Безверхово д. | 21,5 сот. | 6 399 225 | 297 638 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лизинком ССПК | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Безверхово д. | 28 сот. | 14 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 154 / 85 549 / 138 889 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 747 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 560 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 372 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 998 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 273 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Блюз СНТ | 36 м² | 4,6 сот. | 1 950 000 | 54 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Редино д. | 40 м² | 6,5 сот. | 2 750 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Ивушка СНТ | 39 м² | 6,6 сот. | 1 800 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Зеленая роща СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Надежда СНТ | 42,6 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 85 681 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | совхоза Останкино пос. | 33 м² | 6,1 сот. | 3 750 000 | 113 636 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Горетовка СНТ | 36 м² | — | 5 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | сохраненная копия |
| 7.4 км | Никольское-Лесное КП | 52 м² | 5 сот. | 6 950 000 | 133 654 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Дружба-3 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 85 417 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | КиМ СНТ | 49 м² | 7,7 сот. | 4 900 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный участок 6 соток в Снт, от Москвы по М-11 30 мин. На машине. Щитовой домик, сарай для садового инвентаря, электричество, летний водопровод. Асфальтированная дорога, общественный транспорт. В доме есть печь.