Рогачевское ш., 29 км от МКАД
Строитель-4 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 60 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Земля ≈294 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,47 млн → дом ≈1,73 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 47 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,68 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,94 млн → от пессимистичной прибыль −678 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: септик; в описании: печь, скважина.
До ст. пл. 116 км ≈7,2 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23270
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 0 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 294 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 470 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 730 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Строитель-4 СНТ | 7,5 сот. | 2 190 000 | 292 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель-4 СНТ | 14 сот. | 4 700 500 | 335 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Атмосфера СНТ | 15 сот. | 5 036 250 | 335 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Квант СНТ | 6,2 сот. | 2 250 000 | 362 903 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подгорное д. | 33 сот. | 11 079 750 | 335 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подгорное д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подгорное д. | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гульнево д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гульнево д. | 20 сот. | 990 000 | 49 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гульнево д. | 18 сот. | 7 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 64 167 / 73 171 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 678 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 494 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 310 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -678 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Атмосфера СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 3 850 000 | 64 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Атмосфера СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Блюз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Строитель-2 СНТ | 49,2 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 73 171 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Родник-2 СНТ | 75 м² | 6,3 сот. | 4 500 000 | 60 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Березка-2 СНТ | 72 м² | 5,4 сот. | 2 950 000 | 40 972 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Икша пгт | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с домом. Дом каркасный утепленный. Фундамент ленточный. Подвал. Туалет и душ в доме, септик. Первый этаж, большая комната, кухня. Второй этаж две спальни. Отопление камин, электрические конвекторы. Участок благоустроенный. Теплица, грядки, садовые деревья и кустарники. Небольшой хозблок, сруб. В Снт магазин, скважина с питьевой водой, родник, детская площадка на берегу речки. Два въезда с автоматическими воротами с Рогачевского шоссе и с бетонки. В собственности с 2017 года. В 20 минутах пешим шагом находится карьер. Разумный торг возможен.