Рогачевское ш., 64 км от МКАД
Голиково д., Клин гор. округ
Дача 36 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 63 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 489 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,39 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −676 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Клин ≈8,9 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23268
Рейтинг 17/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 3.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 109 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 489 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 711 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 528 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Голиково д. | 17 сот. | 1 999 999 | 117 647 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голиково д. | 17,5 сот. | 1 000 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голиково д. | 17,5 сот. | 1 100 000 | 62 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голиково д. | 12 сот. | 1 950 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голиково д. | 10 сот. | 648 000 | 64 800 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Голиково д. | 34 сот. | 990 000 | 29 118 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Опалево д. | 19 сот. | 1 150 000 | 60 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Опалево д. | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Опалево д. | 19 сот. | 2 850 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечный Берег - 2 ДНП | 10,4 сот. | 980 000 | 94 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 750 / 69 682 / 100 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 393 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 273 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 154 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 914 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -676 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Дубрава СНТ | 33,5 м² | 12 сот. | 2 499 999 | 74 627 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Калина дп | 35 м² | 7,3 сот. | 3 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Гея СНТ | 31,5 м² | 8 сот. | 2 050 000 | 65 079 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Бирево СНТ | 35,2 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 52 557 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Раздолье пос. | 40 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Мичуринец СНТ | 35 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 74 286 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Авторемонтник СНТ | 40 м² | 6 сот. | 710 000 | 17 750 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Урожай СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Урожай СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Урожай СНТ | 42 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 83 310 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок, свет 15 квт, колодец, летний домик 6х6, туалет, откатные ворота, подробно по телефону.