Рогачевское ш., 68 км от МКАД
Строитель-3 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 07.08.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 55 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 163 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 14 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,54 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −1,99 млн ₽, маржа −161 %, ROI −62 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Запрудня ≈21,3 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23264
Рейтинг 10/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 161 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 163 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 337 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Трехсвятское с. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Трехсвятское с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Трехсвятское с. | 9,4 сот. | 235 250 | 25 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трехсвятское с. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рогачево СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рогачево СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Соколовский Починок д. | 9,6 сот. | 241 000 | 25 104 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Соколовский Починок д. | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Усть-Пристань д. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Чернеево с. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 793 / 27 037 / 37 313 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 544 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 467 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 390 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 235 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 990 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −161 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Рогачево СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дружба-28 СНТ | 53,6 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 313 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ясное СНТ | 58 м² | 6 сот. | 800 000 | 13 793 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Удача СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 32 407 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача, где можно по-настоящему отдохнуть от городской суеты. Это место для тех, кто ценит тишину, свежий воздух и пение птиц по утрам. Уютный дом площадью 60 кв. М. Внутри есть всё необходимое для комфортного проживания. Электричество заведено в дом, всё исправно. Ровный участок правильной прямоугольной формы (6 соток). На территории есть всё для удобства: Новый навес для вашего автомобиля. Отличная баня идеальное дополнение для загородного отдыха. Свой колодец с чистой водой. Снт расположено в живописном, уединенном месте, прямо в окружении леса. При этом здесь нет проблем с инфраструктурой: дороги чистят круглый год, многие соседи живут постоянно, поэтому зимой здесь не страшно и очень уютно. Это место, где хочется проводить каждые выходные. Приезжайте на просмотр вы влюбитесь в этот уголок с первого взгляда! Код пользователя: 199246. Номер в базе: 13637281.