Рогачевское ш., 61 км от МКАД
Трехденево д., Дмитровский гор. округ
Дача 40 м², участок 20 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 03.09.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 66 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,59 млн → дом ≈905 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,11 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: септик; в описании: баня.
До ст. Соревнование ≈21,5 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23263
Рейтинг 28/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 762 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 595 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 905 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Трехденево д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Безбородово д. | 12 сот. | 999 998 | 83 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рогачево с. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Софрыгино д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Софрыгино д. | 12 сот. | 799 000 | 66 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Копылово д. | 50 сот. | 12 175 000 | 243 500 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лутьково д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лутьково д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | А-108 33-й км | 18 сот. | 2 950 000 | 163 889 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кочергино д. | 19 сот. | 1 600 000 | 84 211 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 960 / 54 839 / 91 250 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 111 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 005 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 900 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 689 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 036 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Назарово х. | 45 м² | 15 сот. | 2 100 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Новосиньково пос. | 40 м² | 10 сот. | 3 650 000 | 91 250 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Раздолье пос. | 40 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Мякинино д. | 41,9 м² | 13 сот. | 2 750 000 | 65 632 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Художественная Вышивка СНТ | 31 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 54 839 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Мерзлово д. | 36 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 52 778 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Надежда-М СНТ | 35 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Дубрава СНТ | 33,5 м² | 12 сот. | 2 499 999 | 74 627 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Орлово СНТ | 50 м² | 12,5 сот. | 1 198 000 | 23 960 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Филимоново д. | 48 м² | 15 сот. | 5 000 000 | 104 167 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 22.09.2025 | 2 850 000 (−150 000) | история площадки |
| 28.10.2025 | 2 700 000 (−150 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продaeтcя дом-баня в деревне Трёхденeво, Дмитpовcкий pайoн, 73 км. Oт Мkaд. Дoм бpeвeнчaтый. Общая площaдь 40 кв. М. В доме госевая кoмнaта-куxня, парная, помывочная-санузел. Коммуникации: цeнтpальный вoдопровод, септик, электpичествo 7 кbт. Отопление электрические конвекторы. Учаcток 20 coток. Правильной прямоугольной формы, огоpожeн. Есть плодово-ягодные и декоративные насаждения. Круглогодичный асфальтированный подъезд. Код пользователя: 102174. Номер в базе: 9677180.