Рогачевское ш., 37 км от МКАД
Культура СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 93,5 м², участок 5,3 сот., газоблок.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 54 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 674 тыс. → дом ≈1,83 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 54 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,67 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,57 млн / целевая ≈5,01 млн / пессимист. ≈4,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈660 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, газ, септик (по описанию).
До ст. Подсолнечная ≈7,3 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23260
Рейтинг 53/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 14.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 3.6 |
| участок | 5 | 12 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 674 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 826 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 529 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Гигирево д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гигирево д. | 12 сот. | 4 100 000 | 341 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гигирево СНТ | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надежда СНТ | 18 сот. | 2 200 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Юбилейный-2 СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Редино д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Юбилейный СНТ | 24 сот. | 4 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луч СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гигирево д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 93,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 670 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 158 / 63 314 / 71 118 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 569 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 291 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 012 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 455 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 660 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Гигирево д. да: «с/у» + «отделка» | 86 м² | 5 сот. | 5 445 000 | 63 314 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Рекино-Кресты д. да: «сан/узел» + «отделка» | 85 м² | 5 сот. | 6 045 000 | 71 118 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Рекино-Кресты д. да: «санузел» + «под ключ» | 95 м² | 5 сот. | 5 145 000 | 54 158 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Жуково пос. да: «ванной» + «отделки» | 87 м² | 5 сот. | 16 990 000 | 195 287 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 5 000 000 | история площадки |
| 08.05.2026 | 4 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 5 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 4 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 4 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 990 000 (−510 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 4 500 000 (+510 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 500 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Возможна семейная ипотека с завышением. Продаётся двухэтажный дом из газоблоков, построенный в 2025 году. Общая площадь составляет 93.5 м2 на участке площадью 5.3сот. На территории имеется скважина для водоснабжения и септик для канализации. Газ проходит по границе участка, что облегчает подключение. До ближайшего магазина можно дойти пешком, также рядом находится остановка общественного транспорта. Земельный участок относится к категории Лпх, что открывает дополнительные перспективы использования. Дом расположен в тихом районе с хорошей транспортной доступностью.